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关于01项目的南昌市写字楼市场调查报告 调查时间：2005年7月19日 调查人员：郑林春、盛锡发、刘正文 领队：郑林春 意见整合：郑林春、盛锡发、刘正文 撰写：刘正文 1998年以后，特别是近两年以来，随着“中部崛起”的口号吹遍江西大地，南昌市“花园城市”以及“一江两岸”城市格局的逐步建设，南昌市出现了前所未有 的飞速发展，尤其是南昌房地产市场更是出现了空前的跳跃式发展，这种发展令各界为之惊叹。南昌市居住理念改变了传统的房地产市场，理念的改变使房地产市场迅速复苏，一改以往低迷的走势，成为拉动经济发展的主导性、基础性行业。 在经历了大幅度、高速度发展之后，南昌房地产市场的承接力出现了“拐点”。南昌房地产市场上新项目定位大都相似，推出的楼盘结构过剩严重，同质化的结构性矛盾越趋明显。然而，南昌商务楼市场却在相对的房地产“冷市”中热闹非凡，财富广场、地王广场精彩亮相；国恩宾馆、南方大厦拔地而起，将南昌商务楼市场推向一个新的台阶。 南昌市商务楼市场起步于20世纪90年代初。一共经历了三代。第一代从90年代初到1997年，在这一阶段里，开发的商务楼特别广，大部公商务楼用地为行政办公用地，许多江浙、广东等沿海地区过来南昌经商的客户，几乎都是租用招待所，如林业厅招待所，铁路招待所等。然而，这些招待所档次较低，品质较差，配套与物业管理等也不是很好。而随着92年、93年海南等沿海城市的房地产泡沫经济的逐渐淡化与缓和，房地产市场又慢慢复苏起来了，以及许多跨国公司和国内知名企业入驻南昌，还有江西本土许多公司的成立，为南昌商务楼市场起了一个推动作用。他们不再满足于那些招待所，而是希望能够在一个舒适、安静、环境优美的地方办公，向商务楼提出了许多新的要求，因此第二代写字楼应运而生。一座座高楼拔地而起。如八一公园斜对面的江铃财务大厦、沿江路的华财大厦、北京西路的江信国际大厦、中山路的强威大厦、福州路的奥林匹克大厦和金昌利大厦等，填补了南昌商务楼市场的稀缺，然而这些商务楼建设周期长，而南昌市刚刚起步的商务楼市场出现了集中需求期，因此这就使得南昌商务楼市场在短期内形成了供不应求的局面。随着南昌房地产市场的进一步升温，商务楼市场步伐也在逐步加快，供需也在不断得增加，如站前西路的三星大厦、象山路的中山城、长运旁的洪城数码广场等也如火如荼的建设着。而且随着南昌“花园城市”的创建以及“投资江西”的火热进行，南昌市的基础建设、投资环境与日俱增。许多大型国际跨国公司、企业以及国内知名企业纷纷向南昌这块红土地进军，从福特、奔驰、麦当劳、肯德基等国际品牌到深圳万科、大连万达、上海绿地等国内知名企业纷纷进驻南昌，为南昌这块有着革命历史的红土地的建设奉献自己的一份力。 就在南昌“花园城市”轰轰烈烈的进行的时候，中国入世成功了。而随着中国的入世以及国内外数之不尽的企业的涌入，如“沃尔玛”等公司的进驻，以及南昌本土许多公司的大幅度增加与壮大，对南昌市的商务楼市场又提出了新的挑战与机遇，他们需要更好的写字楼来办公，以此能够树立起自己的品牌，让人们相信他们的实力。同时南昌市写字楼的需求不断地增加，特别是功能齐全、设施完善、管理专业、能满足各种形态办公生活的新型商务楼更是炙手可热，可见第三代商务楼的建设迫在眉睫。在住宅市场到了顶峰之后，现在正慢慢得向理性发展之时，在这个时候，第三代商务楼问世了。坛子口的国贸广场、民德路与象山北路交汇处的南方大厦、火车站旁的国恩宾馆、中山路的地王广场以及八一广场北面的财富广场正紧张有序地建设着。 作为南昌市第三代写字楼，有着她们自己独特的优势：区位地段的优势，楼盘档次与品质的提高，物业配套与物业管理的完善与加强等等。既然商务楼成为一个新的投资热点，对我们01项目而言，其开发的定位与之非常吻合，因此我们有必要对具有代表性的第三代写字楼进行一定的市场调查，加以比较，从中不难窥视出第三代写字楼的一些典型特征。以下是国贸广场、国恩宾馆、财富广场、地王广场、南方大厦楼盘的部分楼盘档案以及指数表：（指数资料来自师大城建学院） 楼盘档案 案名 地址 均价 物管费 售楼电话 国贸广场 洪城路6号 4016元/㎡ 3．6元/㎡·月 6496099 国恩宾馆 站前路23号 5300元/㎡ 1．8元/㎡·月 6101188 财富广场 八一广场北侧 5500元/㎡ 4元/㎡·月 6238888 地王广场 中山路 5700元/㎡ 3．8元/㎡·月 6259999 南方大厦 民德路与象山路交界处 3500元/㎡ 1元/㎡·月 6766688 楼盘指数表 指标 案名 国贸广场 国恩宾馆 财富广场 地王广场 南方大厦 地段 6 7．5 10 9 6．5 价格 9 8 6．5 6 10 周边环境 7 6．5 7 8 6 交通 7．5 7 10 6 7 市政 7 8．