城市综合营销重点(天鹅广场).docVIP

--------------------------------------------------------------------------- ※前期营销战略意见※ ※2013年节前阶段性营销策略意见※ 第一部分 我们必须要明白的 概述 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ★城市综合体的概念： 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 ★ 天鹅广场所具备了一个小型城市综合体全部功能，在推向岳西市场上我们必面要按一个城市综合体的要求进行规划、推广、管理和运营，而不能以住宅的眼光和手段来销售和运营,请关注以下的表述，虽理论遍多，但希望公司领导一定要重视这种商业规则。 ●商业地产一边是天堂，一边是地狱。 商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。 ▲住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在岳西地产开发企业中绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。 ▲在天鹅广场开发过程中，地段固然重要，但并不是唯一的、决定性的重要因素，更重要的是取决于规划设计和商业运营的因素。本项目开发中的商业部分规模不大，在开发思路上如果还是沿袭着县城里传统商业的套路，不重视商业地产中的规划运营招商及物业管理的重要性，实际结果只能是事与愿违。这正体现了低手做事，中手做市，高手做势的道理 ▲在天鹅广场运作中公司高层需要对商业地产运营观念的要重视。我想在现在会有部分决策层仍有以前的观念中，大家普遍认为商业地产项目是由玻璃、水泥、钢筋和装饰材料组成的一个购物中心，这是一种短浅、片面的目光，而不是一种长远、全局的目光。在行为上，可以称之为割裂的、短期的行为。 这样的结果，都是由于发展商 对商业地产缺乏了解造成的，也是只考虑商场建筑规划，忽视商业经营规划的经营思想所结下的一个苦果。开发商走上弯路，最终要采取“削足适履”的办法来进行最终的解决，造成了投入成本的浪费，使项目本身不能发挥最大的成本效应。金山廊桥就是一个活生生的例子。 ●商业地产/招商的重要性 必须引进一家专业的商业地产招商公司 ▲天鹅广场整体竞争力的高低，取决于它的规划、建筑、招商、运营等综合因素。 ▲如果说天鹅广场的建筑是一个定值，那么商业业态规划对提高本项目的整体竞争力就显得至关重要。 ▲天鹅广场一开始，就对整个项目进行全盘考虑。建设、招商、开业、运营等环节一环扣一环，环环相扣，环环推进，采用倒计时的方法来推进项目。但现实中经过和公司部分领导沟通我发现公司对建筑环节熟悉，但对其他环节如招商、运营等环节并不熟悉，这样的情形会因为整体项目中一个重要环节仍为不确定因素的时候，而导致整体的进程受到拖累，甚至流产。 ▲用一个比喻来说就是，我们把一个天鹅广场当作是一辆汽车，具有整体规划特点的天鹅广场就像是一部整体研发出来的汽车。而整体规划滞后的天鹅广场就像是一部组装出来的汽车。一个是在设计之初就进行了整体的规划，一个是边做边看的组装产品，两者之间的优势对比，是不言而喻的。整体效益与散件效益的优势对比就在这里。 ▲商业地产项目隐藏着巨大的风险，正如前面所说，运作得好，寸土寸金，发展商可以从中获得超额利润。而运作得不好，则一文不值。 天鹅广场风险就在于招商阶段，招商不成功或者时间的滞后，都会对项目带来失败的阴影。 ----------------------------------------------------------------------------------------------- ★我所说的招商的问题并不在于能不能实现招商，而是招一些什么质素的商家，如何使较大规模的现代商业中心具有合理的商业组合，并使这些商家能持续经营下去。 ★不合理的商业组合、低素质的进场商家只会加速一个天鹅广场在一定时间后的死亡，而投入使用后天鹅广场一旦冷场之后，会在市场上带来巨大的阴影，并使其振兴之路比创业之路更加艰难。即招商不理想或不具备开业条件宁可不开业。宁可使其空置，宁可使市场对它没有印象，也不能使它在市场上失败，给市场留下一个不好或