第二章资产评估的基本方法.ppt

* 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×（150/210）=114.29(万元) 2.3 市 场 法 * 4．交易情况（市价折扣法） 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。 市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件，是否属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 2.3 市 场 法 * 例2-13 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2009年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2009年8月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 2.3 市 场 法 * 5．成新率因素（成新率价格法）(P45) 成新率因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。（仅存在新旧程度上的差异） 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×成新率修正系数 2.3 市 场 法 * 例2-14 待估资产为某机器设备，评估基准日为2010年1月。搜集到一个交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2009年12月，交易价格为124000元。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。 2.3 市 场 法 * 分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63% 2.3 市 场 法 * 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) 2.3 市 场 法 * 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值 ＝ 参照物价格 × 交易时间差异修正系数 × 区域因素修正系数 × 功能差异修正系数 × 交易情况修正系数 × 成新率因素修正系数 2.3 市 场 法 类比调整法 (P46) * 例2-15 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。（单位：元/平方米） 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2009.6 2009.9 2009.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 2.3 市 场 法 * 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+