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多项目运作 ——房地产企业发展制胜之道 国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，主要是项目管理和资源分配方面能力不足。相对于单个项目的运作管理，多项目运作管理要复杂得多，它必须解决多个项目间平衡资源、对不同项目采取不同管理方式等问题。依靠单个或少数几个项目，项目的运作周期较长，企业的盈利将直接受到销售周期的影响，从而企业的业绩浮动比较明显。多项目运作对增强房地产企业的品牌优势，提高企业的利润有着非常重要的意义。 我们一般将多项目运作分为三种类型： 一种是房地产企业在一个时期内连续性地开发多个项目。如某项目分期滚动开发，或不同地块的分期开发模式。这种运作模式相对简单，对开发经验和控制协调能力要求不是特别的高。 另一种是房地产企业同时运作开发多个项目。这种开发模式对开发商的融资能力和人员协调能力要求较高，对市场的熟悉程度、把握能力和策略调整能力要求较高，发展商的品牌优势在此种开发模式中有着非常重要的促进作用。 还有一种是房地产企业既在同时运作开发多个项目，又有连续性开发的计划。此情况多出现于实力较强的大中型房地产企业，其业务流程顺畅，各部门职能清晰，资源平衡，控制有力，对房地产市场亦有着较强的把握能力。 房地产开发企业通常在多项目运作过程比较关注以下几个问题 一，开发策略的确定 土地和资金是房地产企业发展的两大要素，土地是企业的根本，资金是企业的灵魂。多项目开发，第一个项目的成败关系到多项目开发是否顺畅，关系到企业资金的回收，在整个多项目运作过程中是至关重要的。开发企业在开发多个项目时要根据自身土地储备的情况和当地房地产市场的情况进行分析，制定适合自己的开发策略，先开发哪一个区域，先开发哪一个地块，开发成何种物业，如何制定营销策略，如何开发后续项目，做好各项目间工程与资金的衔接问题，是开发企业在开发之前即应确定的决策。 二，企业资源的协调与分配 房地产项目要靠运作和经营才能出效益，小项目有利于盘活资金，大项目有利于打造品牌。如何协调和分配现有的项目资源，获取最佳的项目实施组合，解决人、财、时等资源问题是解决多项目运作管理的关键。 多项目运作，对开发企业的融资能力和人员协调能力要求很高，企业的业务流程顺畅，多项目协同运作与监管，使企业各部门职能明确，任务清晰，兼顾效率，平衡资源，是多项目运作成败的关键所在。 品牌开发商是楼市发展的坐标，品牌开发商总是被购房者赋予了更多的赞誉。在购房者眼中，品牌是参照物，是买房的标准。品牌发展商具有强大的品牌号召力，有着一群忠实的品牌拥护者和追随者。做好品牌，能够使企业的产品迅速被市场消化，从而保证资金的迅速回笼，对保证项目顺畅运行也有着非常重要的意义。品牌扩张是市场的两极分化带来的必然结果，越有影响力的品牌，扩张之路就越顺畅。大的品牌房地产企业，启动一个新项目往往只需要半年时间左右；相比之下，一个没有品牌的企业，可能要花费更多的时间和成本来筹资、蓄势以及吸集人气，在这个时候，品牌的力量和效应显现无遗，品牌优势对多项目运作将起到事半功倍的效果。所以对于发展商而言，树立企业的品牌形象，甚至将品牌形象的推广相对独立于项目的推广都是非常必要和有意义的。 销售与成本是房地产企业赢利的关键所在，笼统来说，销售回笼的资金与开发企业的成本之间的差额，就是房地产企业的利润，差额越大，利润越高。开发商的成本关系到资金的投入，它与土地成本、工程造价、管理成本、营销成本等息息相关；销售决定资金的回笼，关系到资金的再投入，它与房地产市场的关系是非常密切的。从各地的房地产市场来看，越是成熟的开发企业对市场变化的反应越敏感，在市场变化过程中的策略调整也就越灵活。为了控制成本，保证资金回笼，多项目运作的开发企业应时刻关注房地产市场的变化，并根据市场的变化进行策略的相应调整。宏观环境利好，房地产市场转旺，市场竞争不是特别激烈，而项目的开发压力也不大，在项目资金、开发周期、销售周期等方面有空间的情况下，开发企业可以提高对利润的追求，通过提高售价，增加企业的利润率。如果市场竞争趋烈，项目开发压力较大，对资金回笼和销售周期方面有较高的要求，为加快项目的销售速度，缩短销售周期，加快资金的回笼，保证后续项目的顺利开发，则应在营销策略等方面进行调整，必要时推广优惠促销策略，适应不同销售阶期企业不同发展目标的需要。 房地产开发需要经历一个客观周详的市场调查与研究可行性的过程，通过科学的前瞻性降低产品开发周期长所带来的风险性。在市场调查与研究可行性过程中，需要大量关于地区研究、资源研究和市场研究等方面的工作，这不仅需要耗费大量的人力、物力和时间，而且需要专业人士的配合。而在策划定位和营销推广中更需要相关负责人员拥有对市场透彻的了解、对客户良好的把握和对营销完全的控制，这些工作往往不是一两个人员可以