全程策划顾问及独家销售代理服务内容.doc

附件1：惠州大亚湾塘尾项目顾问咨询服务内容 第一部分：物业策划顾问服务内容 针对大亚湾塘尾地产项目，世纪通泰将根据项目情况及开发时间，选择适当时机介入，并提供以下市场调研、前期策划及规划跟进服务： 市场调研服务内容： [项目]之地理分析及市场背景资料 惠州市社会经济及未来发展状况 － 惠州市宏观经济概括（惠州市各地区的GDP、GNP、居民存款余额、人均收入及支出、恩格尔系数等） － 大亚湾城市规划 项目地块评估 － 项目地块面积 － 项目场址可达交通工具状况及未来交通规划 － 项目周边交通网络状况 － 项目周边环境状况 － 项目可视性 淡水、大亚湾区域房地产发展概况 － 区域房地产发展总体情况 － 区域房地产发展趋势与结构分析 － 区域房地产竞争格局 － 区域房地产产品分析 － 区域房地产租赁、销售价格分析 淡水、大亚湾区域商圈分析 － 商圈分布 － 商圈范围界定 － 商圈人口 － 商圈消费特征 － 商圈商业形态及商业密集度分析 － 商圈经营环境及配套分析 － 商圈经营方式及经营业种分析 － 商圈辐射半径分析 － 商圈交通网络分析 － 商圈平均租售水平及抽成率及区间租金价格变化分析 淡水、大亚湾区域房地产供应情况 － 未来整体供应情况 － 主要新开发项目销售情况（项目销售方式、销售价格、卖点、开盘时间、宣传方式、最小销售面积、销售率等） － 主要新开发项目产品情况（规模、绿化、户型、面积、户数配比等方面） [本项目]之发展现状与前景分析 项目区域及市场调研分析 区域社会经济情况 － 人口情况（人口数量、人口增长率、人口结构等） － 房地产消费研究（购买目的、途径、选择因果） 项目位置分析 － 项目场址的周边地理概况 － 项目所在地在城市规划中的定位 － 区域经济发展对本项目的影响 项目所在区域房地产供应项目情况 － 保有量及增长量 － 在建面积、竣工面积、总建筑面积、交付时间、销售价格等 项目所在区域商业经营情况 － 项目规模及配套情况 － 项目租赁价格及管理费用 － 项目商业面积及规划情况 － 商业经营情况及商业氛围 目标客户群研究 － 目标客户群收入情况分析 － 目标客户群AIO行为分析 － 目标客户群的结构 － 目标客户群需求分析（户型、面积、楼层等） － 目标客户群共性分析（生活方式、生活习惯等） 项目开发的SWOT分析 － 优势分析 － 劣势分析 － 市场机会 － 市场威胁 房地产项目案例及竞争对手分析 世纪通泰将根据服务项目，选取数个目前在淡水、大亚湾区域有较高可比性之房地产项目，从中吸取成败经验，将有助于制订针对项目的发展策略，就以下的范围作出详细的探讨： 项目地区特点 项目规模及比率 项目内目前的销售价格 功能规划设计 项目定位及产品组合建议 项目开发思路、开发策略与开发模式建议 功能规划设计根据整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。根据当地的市场条件和项目的规模、面积、物业现状，进行。 - 结合市场供需状况，提供产品差异化建议 - 锁定目标客户，细分有效需求特征 - 确定项目总体推广思路 拟定市场推广时间表 - 项目资料的准备 - 推广工具的设计制作 - 项目内部认购期配合 - 正式公开发售时间 - 媒体广告选择及确认等 制定合理的销售价格及有关销售方面的建议 - 分析各楼层销售价格 - 拟定灵活的付款方式 - 提供优惠措施/促销建议 - 拟定交房标准 - 准备认购书等 确定推广手法和推广工具 - 提出适合并促进本项目销售的推广及宣传差异化建议 - 提出项目有关推广工具的建议 媒体组合及预算 - 按不同阶段之推广目标，制定及调整媒体推广策略 - 媒体广告发布计划 - 广告效果监控 - 推广预算控制 项目包装 - 现场售楼中心地点、面积、配备 - 示范单位的户型选择、设置位置、内部装修 - 地盘外围形象、户外宣传、指示系统 - 宣传资料准备（售楼书、单张、价目表、模型等） - 报章平面广告及电视广告的销售配合 - 外销场地及路演等活动场地 2.5 招商策略建议 2.5.1制定招商条件策略（租金定位） 根据前期市场调研结果，与贵司人员共同议订开始招商时之租金或联营等合作方式之条件。 2.5.2制定推广策略 根据市场调研所得之结果议定的招商条件，制定一套针对各类商家的灵活机动的招商策略，全力争取具号召力有实力之商家的进驻。 2.5.3商户组合策略 根据工程及市场情况，分阶段向不同种类商户发放招商讯息，使招商工作有序进行。 2.5.4各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等） 2.5.5各期推出时机、面积、区域 2.5.6招商形式 作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵司建筑设计单位的合作，我司将定期就平面图则及商品组合用途（商业、住宅、酒店、别墅）等方