20120626_芜湖_伟星金域华府_2012年营销总纲.pptVIP

一期营销费用预算：根据12年推售计划：推货量约10.27万㎡，预计总销7个亿 项目营销费用建议：按总销售额的1.5%计算，一期营销费用初步估算约1000万元 注：此营销费用不包含人员工资、聘请广告公司、顾问公司等费用。 费用项 渠道 比例 费用（万元） 活动费用 营销活动 20% 200 媒体 报纸、公交车体、电台、网络、短信、电梯看板等 40% 400 户外广告 户外广告（高炮、大牌、LED） 15% 150 现场包装 销售模型、精神堡垒、路旗、清水样板房、现场地块内部广告牌等 15% 150 资料费用 3D宣传片、VI系统、楼书、单页、户型宣传册等 10% 100 合计 　 1 1000 * * 与伟星一起，共创营销新高度！ * 世联伟星金域华府项目组 2012年6月26日 竞争对手 现场感 ACTION7——现场样景观示范区的展示，奢华生活提前感知 3 露天泳池 社区入口景观仪式感 * 竞争对手 圈层感 4 一本圈层的书：楼书创作，【精神读本，楼书中的学术专著】 从“产品”、“园林”、“圈子”等多个角度细致入微的解读产品 * 竞争对手 圈层感 4 伟星金域华府：圈层会员卡联动芜湖各大消费场所，展现伟星业主的尊贵身份 伟星·金域华府会员卡 ——联动芜湖高端消费场所 * 竞争对手 圈层感 营销活动：卡地亚艺术珠宝展暨售楼部开放活动 4 时尚的圈层party ——“卡地亚艺术珠宝之夜” 联合时尚芭莎，邀请到卡地亚珠宝进行艺术珍宝巡展活动，借助高端产品圈层提升项目价值属性； * 竞争对手 圈层感 营销活动：滨江板块区域发展高峰论坛，热炒区域价值 4 与区域其他开发商联手举办“滨江板块发展高峰论坛” 目的：与政府联动，通过各大品牌开发商的联合亮相，炒作滨江板块的价值 形式：政府规划和滨江板块发展成果的再解读，各大开发商高层集体亮相，线上主流媒体聚焦报道，论坛后各开发商各项目的宣传，使滨江豪宅板块成为热点 * 竞争对手 圈层感 营销活动：香奈儿品鉴会暨涂鸦样板房开放活动 4 借奢侈品展，为项目贴标签，让目标客户充分感知项目的高端价值 * 竞争对手 圈层感 营销活动：圣诞嘉年华，业主年终答谢会 4 业主答谢会——圣诞嘉年华 维系老业主，拓展圈层客户 活动：维系老业主，开展圈层营销，提升项目形象与知名度； 邀请对象：老业主、媒体、诚意客户参加； * 5 营销执行 1、产品如何推售？ 2、客户如何积累？ 3、推广如何开展？ * 竞争对手 推售策略 1 首期热销走量立势，持续期与时间赛跑，最大化抢占市场份额 原则1：首期热销走量，奠定项目市场知名度 由于2012年销售目标任务重，首期推售必须大批走量，通过开盘热销，以奠定明星盘气势，带动后续产品持续销售 原则2：首期推售产品，高层+小高层组合推售 首期产品，保持产品线丰富和充足，同时通过产品策略、价格杠杆，实现现金流产品及利润产品的有机组合 原则3：持销期，小高层产品下线加推，线上集中打高层推售节点 * 利民小学 中心血站 烟厂老宿舍 现场营销中心 2# 9# 19# 21# 10# 23# 230 90：2房 120：三 125：三房 2梯4，2单元 28－30 9# 147 142㎡三房 3个单元，2梯2户 25 10# 95：两房 142：三房 142：三房 142：三房 90：2房 105：2房半 120：三房 户型 34 11 11 34 层数 2梯3户，3个单元 1梯2，3个单元 1梯2，3个单元 2梯3，2单元 梯户 301 23# 66 21# 66 19# 204 2# 套数 楼栋 一期6栋楼，从产品价值来看：2#、9#最差，19、21#最好 2#、9#：高层，刚需产品为主，同质化竞争激烈，同时楼栋临路、无景观资源，生活环境较差 23#：高层，刚需、改善型产品，临路，景观资源一般 10#，高层，一梯两户，改善型产品，有一定景观资源 19、21#，小高层，改善型产品，稀缺产品，有一定景观资源 21# 19# 10# 23# 9# 2# ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ 2、9、19、21#，工程进度较快 竞争对手 推售策略 1 * 利民小学 中心血站 烟厂老宿舍 现场营销中心 2# 9# 19# 首批房源2、9、19#，预计9月初盛大开盘 2、9#刚需现金流产品434套，低开入市，确保热销走量 19#，小高层改善型产品66套，平开入市，树立高端形象，价值标杆 21# 二批房源：21#，小高层改善型产品66套，视一期产品销售进度，下线及时加推补货，预计9月低 23# 三批房源：23#高层刚需、刚改产品301套，平一期高层价格