合富辉煌2008长沙高端住宅市场研究.pptVIP

什么是高端产品 08年1-11月与07年相比，各类高端别墅批售量大幅下降。 高端别墅总体销售下滑严重 高端别墅价格情况 高端别墅产品特征 高端别墅风格——从北美中分化多种建筑风格融于一体 营销活动——美洲故事 2008年2月9号，“新年美国自驾游”活动：“家族创享之旅”美洲俱乐部新年第一大戏——“精彩十三天，自驾游美国”盛大启航。 5月24日，美洲故事冠名BMW杯国际高尔夫球赛长沙站赛，美洲俱乐部会员踊跃参与此次活动，并在此次赛事中取得距洞最近奖、女子组亚军、男子B组冠军和男子A组季军的成绩。 5月18日，会员金融沙龙专场：由美洲故事主办的金融理财讲座在美洲故事销售中心成功举行。 “美洲故事·金鹰955美国常青藤名校夏令营”活动将于2008年8月9日正式启航。 与金色家族“夜·霓裳” 共进高端，美洲俱乐部共享“金色家族”高端资源，为俱乐部会员提供一个与国际顶尖时尚相约的契机。 2008年10月，举行新老客户晚宴，娱乐节目、样板房体验等等，整体活动花费约50万，当晚成交一套价值800万的样板房。 营销活动——青竹园 2008年，7月25日，因编制《百富榜》而闻名的胡润，联袂绿城·青竹园高尔夫别墅在长沙举办了一场财富与生活论坛，在解读其刚刚发布的新贵族消费门槛之后，湖南首个针对富豪的私人晚宴在绿城·青竹园高尔夫别墅区举行。 这场私人宴会，是本土名流的高规格聚会。进入宴会场地，必须凭邀请函、姓名和车牌号三项资料一一核实；此外每张邀请函只允许一位贵宾入场。此次私人晚宴共有60名神秘贵宾参加，绝大多数是本土商界各个行业的领军人物。 营销方式——汀湘十里 长沙高端别墅市场特征小结 08年高端别墅供应量大幅下降，销售也大幅萎缩； 高端别墅面价不降，反而部分项目价格上调，但在客户意向较强时，会有大幅暗折； 融合多样化风格的北美风格是高端别墅项目的主要选择方向； 客户年龄偏成熟，省外客户仍然占有较大的比例，客户群体非常窄众，主要是私企老板和部分企业高管。 窄众活动，对话高端是项目营销活动的主要方向。由于市场不景气，一些楼盘出台极强势的营销手段，如汀湘十里的高佣金全国聘兼职无理由退房保值承诺。 二、高层高端市场 高层高端项目布局 长沙市高层高端住宅典型楼盘 高层高端价格今年比去年有较严重的下浮 高层高端项目销售情况分析 营销推广——长沙奥林匹克花园 长沙奥林匹克花园 营销推广——精装修为产品增值 营销推广活动 长沙高层高端项目市场特征小结 目前长沙市高层高端项目均价基本处于4600-6700元/平米； 60万基本成为高端的总价分水线，三房总价基本在60-88万之间，四房总价基本在120万之间； 价跌量减； 后续供应量大，竞争激烈； 营销推广面战线铺得更广，深入周边县市等地。 三、高端洋房市场 洋房分布格局 价格情况 四、长沙市豪宅价值分析 长沙市豪宅竞争力核心要素 青竹园——借用资源 27洞高尔夫球场 300亩原生青竹湖 大幅原生山水资源 建发西山汇景——借用资源 藏珑湖上国际社区——自造资源 万科西街庭院 西山汇景 金色屋顶 智能化配套： 美国特灵户式中央空调 意大利名牌户式热水系统 日本松下户式新风系统 美国原装OTIS智能电梯 世界STO外墙漆及外保温 美国HONEY WELL家居安防系统 远程家电操作系统 新加坡3A公共广播系统 四、长沙豪宅市场预测 世界经济背景 中国经济背景 中国房地产行业与中国经济息息相关 经济下行对房地产市场的影响预测 08年以来出现的城市房价大幅下跌与成交量萎缩，预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。且有可能持续两至三年时间，明年房地产投资增长会放缓。 （1）前两年房价房价大涨，不排除投机炒作带来的泡沫成分，这个泡沫需要经过一段时间的市场自我调节来消化。 （2）在预期房价下跌已经形成和成交量继续萎缩的情况下，房地产调整将不可能在短期内结束。目前房地产投资已连续三个月回落，预计明年房地产投资将有可能出现大幅下滑，房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。 高端市场量价预测 政策影响预测 高端市场客户变化趋势预测 1、外省投资型购买客户会大大减少，长沙市高端客群是重点，周边县市高端客群可大力争取； 2、观望与购买力下降使购买预期发生变化，高端产品销售将更为艰难。 ★ 南山苏迪亚诺 ★ 卓越蔚蓝海岸 ★ 建发西山汇景 ★ 阳光100 ★ 汀湘十里 ★ 利海米兰春天 ★ 藏珑湖上国际社区 ★ 东业早安新城 ★ 鹏基诺亚山林 ★ 融科檀香山 ★ 绿城桂花城 ★ 托斯卡纳 ★ 格兰小镇 橘郡米哈斯 龙湾国际社区 将售项目 在售项目 售完项目 江山帝景 比华利山 高端 独栋8800，联排5000-5500，双拼7