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第五章 土地使用权评估 习题 一、选择题： 1、城镇土地的基准地价是（ ）。 A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格 C、某时点城镇区域性土地平均单价 D、某时期城镇土地分区域、分用途的平均单价 2、城镇土地的标定地价是（ ）。 A、某时点城镇宗地价格 B、某时期城镇宗地价格 C、某时点城镇标准宗地价格 D、某时期城镇标准宗地价格 3、很多项目的可行性研究都包括对空地的评估。如果被评估的是一个被划作商业用途的地段，并且没有现成的可比对象，那么最可能使用以下哪种方法？ A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、以上都不是 4、如果土地销售实例要成为可比对象，那么这些土地销售实例应该（ ）。 A、与被评估对象之间具有可比性 B、属于比较近期的销售 C、属于公开市场交易 D、以上都是  5、市场法可以用于对以下哪些用途的土地进行评估？ A、住宅 B、商业 C、工业 D、以上任何一种 二、计算题 1. 某市区有6层砖混结构办公楼一幢，土地面积1000平方米，房屋建筑面积3000平方米，月租金4.5万元。假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。房产税为年租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以建筑物现值的1.5%计，房租损失准备按半月租金计，保险费按建筑物现值的3‰计。建筑物重置成本为300万元。该建筑物耐用年限为50年，评估时已使用了10年，年折旧率取2%，不计残值。 评估要求：试求本例中房屋基地现时无限期土地单价。 2. 待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年。1999年8月出售，试评估该土地的单位面积价格。 资料如下： （1）根据规划的要求和市场调查，设计建筑物共14层，其中1—2层为商业用房，其余用于住宅。 （2）预计建设期为2年（到2001年8月），第一年投入60%的建筑费和专业费，第二年投入40%的建筑费和专业费。各年均为均匀投入。 （3）预计总建筑费为1000万元，专业费为总建筑费的6%，银行贷款利息率为7%，按复利计息。投资利润率为20%，销售费用和税金综合为售楼价的5%。 （4）假定楼建成后即可全部售出。预计到时售楼价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米。 3．有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，具体情况见下表： ? ? 成交价 （元/平方米） 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素 A 710 1995 +1% 0 +1% B 630 1995 0 0 -1% C 700 1994 +5% 0 -2% D 690 1997 -1% 0 +2% E 730 1998 0 +1% 0 F ? 1998 0 0 0 该城市地价指数表为： 时间 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 指数 100 103 107 110 108 107 112 试根据以上条件，评估该宗土地1998年的价格。 ?