响锣湾项目财务测算.ppt

Roland Berger Strategy Consultants Module und Variations_E 产品组合方案1：稳健型开发方案 产品组合方案2：激进型开发方案 开发时序研究 开发方案小结 方案评价方法 开发方案评价财务评价基本假设 开发方案评价投资估算—投资造价基本假设 开发方案评价投资估算（静态） 开发方案评价收益估算—收益基本假设 附:小陆家嘴区域内的高档住宅 附:浦东陆家嘴金融贸易区各种物业发展历程借鉴商业 附:浦东陆家嘴金融贸易区各种物业发展历程借鉴写字楼 开发方案评价收益估算—价格水平和进度(表) 开发方案评价收入估算—方案一:激进型交错方案 开发方案评价收入估算—方案二:激进型延迟方案 开发方案评价收入估算—方案三:稳健型延迟方案 开发方案评价三方案投资收益比较—现金流量 开发方案评价三方案投资收益比较—投资收益指标 开发方案评价敏感性分析--1 以下将对方案二在最可能的市场环境下做详细的投资收益分析，比较各个物业的影响力以及各个影响因素的重要程度，为本项目的执行提供参考 开发方案评价敏感性分析--2 通过分析内部收益率对各类产品的价格水平以及不同影响因素的敏感度分析可以看出： 产品组合和规模： 方案策略：选择公寓作为主打产品，办公物业作为战略性产品开发，配以小型商业和地下商业 商业：包括小型商业和地下商业,小型商业4万平米,地下商业2万平米 公寓：面积13万㎡，包括销售型公寓（取政策上限值9万㎡）和服务型公寓（面积4万㎡） 办公：风险和收益水平较平均的办公物业消化除了公寓和商业外的面积7万㎡ 产品组合和规模： 方案策略：选择风险较大、收益高的的大型商业为主打产品，配以公寓以及办公 商业：包括大型商业和小型商业，大型商业面积取经验值底线5万㎡(包括地下部分)，小型商业取4万㎡（其中包括公寓的配套服务部分，从而增加公寓的指标） 公寓：面积12万㎡，包括销售型公寓（取政策上限值9万㎡）和服务型公寓（面积取经验均值3万㎡） 酒店或写字楼：剩余的面积5万㎡，可以选择开发酒店或者写字楼，两者对建筑形态和内部大的结构要求差异不大，其中酒店的风险和收益水平都相对较高 考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发时序整体策略为在政策允许的条件下尽量推迟受市场环境影响较大的物业的开发 分期方案: 一期: 产品选择条件: 受市场成熟度影响不大 能够快速回收投资 能够树立产品品质和形象 二期: 产品选择条件: 受市场成熟度影响较大 长期经营性产品 销售型公寓 注：交错式建设可以使项目尽快完善项目整体形象，并满足于政府的开发协议。避免因延迟开发影响地价返还. 注：考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发分为两个阶段，其中2010年后进行延迟性建设。 持有型商业 服务型公寓 商业 写字楼 延迟性建设方案： 交错式建设方案： 方案一： 方案二： 方案三： 战略需求和偏好 财务假设 基本假设 分产品假设 投资假设 经营假设 收益假设 财务模型 方案一 方案二 方案三 悲观 乐观 最可能 悲观 乐观 最可能 悲观 乐观 最可能 B B B 时序 A A A 最可能 。。。 。。。 乐观 指标N 指标一 方案三 方案二 方案一 悲观 悲观 最可能 乐观 方案 方案选择方法 最小投资法 冒险法 保守法 折衷法 后悔值法 最高收益率 最优方案选择 财务评价基本数据根据天津市场现状、发展趋势以及物业特点而定，参考浦东新区以及天津开发区发展历程，并做一定的假设 基础数据存在一定的偏差，结论数据与现实可能有一定的差别，但可以用于三个方案的比较 基本税费率等根据天津市法律法规，不考虑个别情况和优惠条件 由于经营变化较大，不计算每年的所得税额，所得税只在计算最后的总投资利润率时考虑，所得税率按照15%计算 以2008-2022年为计算期(包括建设期)，自有物业在十五年期末按照市场价计算残值 基准收益率取行业平均水平12％ 财务费用假设：自有资金比例假设为国家允许的最低值35％，贷款利率按照中国银行1－3年期贷款利率 每种方案分乐观、悲观和最可能三种情况分析，乐观、悲观是指区域市场整体发展状况，对不同物业的影响不同 营业费用根据行业经验，房产税按照出租收入的12％收取，房产增值税按照3％估算 包括区外配套费和区内配套费，计算基数为建安成本 10% 配套费 计算基数为建安成本，主要指建筑期间的管理费用 3% 工程管理费 根据天津高层建筑的建安成本核算，根据天津建筑市场价格指数，建安成本每年增长约1% 建安成本 天津市超高层建筑建筑成本约为4000元/平米，高档装潢，成本控制在2500元/平米 6500元/㎡ 公寓 主要分布在裙楼、底层和地下，建安成本平均约为2500元/平米，不装潢 2500元/㎡ 商业 酒店分布