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媒介投放组合方案建议： 针对有效目标消费群体展开有针对性的诉求 报纸广告 路牌广告 DM直投广告 杂志广告 杂志广告 电视广告 建议不采用下列媒体 广播媒体 网 络 车体广告 太阳城?盛龙苑主要卖点挖掘广告诉求 “五好家庭”，五大旺销理由早已是公开的秘密！ 宣传推广费用估算： 销售宣传费用 计划（万元） 备 注 一、媒体投放费 1．报纸 100 按1年销售周期分配投放 2．电视 60 2个月投放 3．路牌×3块 40 市区内或公路旁1年投放、项目附近引导 4、其它媒体 30 杂志、DM直投、邮寄等 5、房地产展会 40 二、楼书等宣传品设计制作 16 三、工地现场包装 30 四、公关宣传活动 80 五、 沙盘模型 20 合 计 416 项目价格部署策略： 制造“质优价高”的舆论声势 “低开高走”的价格路线 预热期－－内部认购价 分段定价：和成本加成的定价方式赚取市场最大利润额。 采取清盘撇脂定价： 类比同质化竞争楼盘价格比分析 项目名称 景观 周边环境 容积率 周边配套 主题风格 总分 均价 北岸明珠 9 8 7 9 8 41 3400 新湖龙江 8 7 9 8 7 39 世茂滨江 7 9 7 7 9 39 3550 你好·荷兰城 6 7 7 8 8 36 2780 上京国际 12 12 13 6 10 53 太阳城·盛龙苑 ? 10 8 7 ? ? ? 结束语：选择麦肯的理由！ 缩短销售周期，使资金尽快回笼 开拓更大的市场空间扩容，给“太阳城”争取利益最大化 * * 艺术是人类的瑰宝，价值恒久远，是陶冶情操的重要方式，作 为建筑物的房子，其价值是有限的、固定的，但是艺术是无价的 （弹性空间大），而且还能随着时间的流逝而不断的增值，有助于 物业的上涨与坚挺。 项目的整体建筑外观与周围建筑不同，及具艺术品位，小区内 外景观优美，具有独特的内涵和情趣，给人以不同的美的感受。 物业管理定位： 贴心关爱 精致真诚 就是指通过本项目硬件与软件高标准的建设，为业主提供高标准的居住环境和生活 氛围。 市场定位： 引领生活姿态，汇聚社会精英 引领生活姿态 生活就在身边，却有很多人不知道应该怎样的生活，对生活 的概念模糊而茫然，好了，让太阳城来告诉你，真正的生活 就在你入住太阳城之后…… 汇聚社会精英 “物以类聚，人以群分”，太阳城的客户群体不单是要有经 济实力，更要有对生活的态度，对人生的态度，对自然的态 度，所以这里的人“往来有鸿儒，谈笑无白丁”。 目标消费群体分析： A型： 中文化高收入的“社会精英阶层”。 B型：高文化中高收入的“知识英才阶层” C型：中文化高收入的“高级白领阶层”。 D型：异地投资型（炒家） 从规模数量来看，A、c型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看，A、 B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度 说B型是不可忽视的重要因素。 故而…… 目标客户群体定位： 社会精英人群 所谓社会精英人群是社会中的20％甚至更少的群体，他们创造 了社会上80％的财富， 掌握着80％的经济量， 他们生活在优越与压力 中，他们的经历决定他 们意识的先进，所以他 们能接受 好的产品， 优秀的生活方式。 五、项目SWOT分析 优势（S）： 区位环境提供良好的景观资源优势 临近大学，周边文化环境优越，人文气息浓重 交通潜在优势，道路平坦与江南仅有15分钟车程，路况、浓见度很好。 地块造型优势——盾牌，是块风水宝地。 升值潜力大，会成为稀缺产品 劣势（W）： 生活配套和市政配套不健全，影响居住者生活。 “太阳城一期口碑市场欠佳，怕涉及到二期的楼盘销售。 洋房和别墅混淆一体，造成消费者心理的购买屏障。 地理位置稍偏。 景观营造缺乏空间立体效果。 机会（O）： “生态式田园生活”以成为理想中的生活方式也是未来别墅主导。 道外20道街江桥的建成将推动松北房产业的发展。 松北区不动产的供应量的减少，降低竞争风险。 政府大力扶持松北区房地产业。 威胁（T）： 湖滨绿茵品牌定位上贴近本项目，是本项目的最大的竞争对手。 上京国际、新湖龙江等别墅，分流了本项目的部分客源。 小结 我们的项目： 在整体市场中存在机会，失败、成功在于对 市场的把握、对产品差异化设计、以及本项 目的操作手法！宣传手法和销售执行力！ 项目包装： 主题式园林景观项目包装（风水布局） 项目CIS系统包装 项目文化价值包装 建筑质量包