万科-客户导向的产品研发剖析.ppt

客户导向的产品研发Market Oriented Design Process 根据土地属性及项目容积率所限，深蓝地块的产品应定位在别墅类 产品，是蓝山一期的联排别墅的升级版 * 上海万科设计部 2007/1 流程 Process 实践 Practice 启示 Inspiration 流程——项目导向流程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ○ 　 　 销售配合 6 　 　 ○ 精装修施工图 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 施工图 4 ○ ○ ○ 项目实施整体汇报 　 ○ ○ 示范区控制计划 　 　 ○ 材料部品清单初稿 ○ ○ ○ 日照分析报告（最终） 　 ○ ○ 规划设计方案定案 　 　 ○ 总平面/组团管理模式图 　 ○ ○ 产品配比表及户型确定 　 　 ○ 经济技术指标表 　 　 ○ 公建配套规模分析 　 ○ ○ 规划方案设计任务书 实施方案 3 ○ ○ ○ 开发计划建议书 　 ○ ○ 概念方案评审会 　 　 ○ 概念方案设计任务书 　 ○ ○ 产品选型 设计前期 2 　 ○ ○ 产品建议书 　 　 ○ 用地价值分析 　 　 ○ 强度分析 　 　 　 竞争楼盘调查 　 　 ○ 基地踏勤 　 　 　 项目基础资料 区域设计工程部 成员公司设计部 成员公司项目建筑师 投资分析 1 区域总经理层 A类节点 B类节点 管理内容（C类节点） 阶段 序号 强度分析为核心的投资分析阶段 产品定位为核心的设计前期阶段 产品设计为核心的实施方案阶段 质量控制为核心的施工图阶段 问题：以项目为核心，缺少对市场 和客户的持续关注 市场调查：竞品分析/客户研究 模式——客户导向流程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ○ 　 　 销售配合 6 　 　 ○ 精装修施工图 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 施工图 4 ○ ○ ○ 项目实施整体汇报 　 ○ ○ 示范区控制计划 　 　 ○ 材料部品清单初稿 ○ ○ ○ 日照分析报告（最终） 　 ○ ○ 规划设计方案定案 　 　 ○ 总平面/组团管理模式图 　 ○ ○ 产品配比表及户型确定 　 　 ○ 经济技术指标表 　 　 ○ 公建配套规模分析 　 ○ ○ 规划方案设计任务书 实施方案 3 ○ ○ ○ 开发计划建议书 　 ○ ○ 概念方案评审会 　 　 ○ 概念方案设计任务书 　 ○ ○ 产品选型 设计前期 2 　 ○ ○ 产品建议书 　 　 ○ 用地价值分析 　 　 ○ 强度分析 　 　 　 竞争楼盘调查 　 　 ○ 基地踏勤 　 　 　 项目基础资料 区域设计工程部 成员公司设计部 成员公司项目建筑师 投资分析 1 区域总经理层 A类节点 B类节点 管理内容（C类节点） 阶段 序号 产品调整 产品要素整理 产品设计 客户测试和后评估 模式 Model 实践 Practice 启示 Inspiration 实践 苏州金鸡湖 实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 通过深访得到的客户核心价值 与父母一起居住，方便照顾 接触“地气”，有利于身体健康 内院活动空间要大,有大客厅满足接待聚会要求 小区内必须有水，代表聚财；而且小区的绿化要好 别墅有3层，对地下室接受度较高，希望地下室是半地下，可以通风 实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 2、标配地下室空间（60-80平方米）——停车(室内外双车位)、储藏； 3、利用中部院落划分功能空间并解决日照要求——把握适宜尺度增加居住生活感受； 4、提高会客厅的层高——增强别墅特征； 5、相对独立的主卧区——独立区域包含卧室、主人书房、进入衣帽间、主人卫生间； 6、标配完整4居室——1层或2层注意考虑老人卧室的流线便捷； 1、户型面积控制190-220平方米，建筑主体2层，局部3层; 7、通过设置天井解决车库、户型内部局部采光和通风——增加内院空间变化； 8、户型内部避免采用直跑楼梯，降低疲劳感； 半地下车位地下室 大中庭 独立主卧区 高厅 半地下车位地下室 高厅 大中庭 实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素