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浅析逾期交房违约金的调整标准 浅析逾期交房违约金的调整标准 一、案例简介 2010年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于2011年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为2012年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。 2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。 2013年8月26日，广州市仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据《房地产估价报告》，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。 二、问题的提出 本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。 现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。 《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。 在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。 三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。 违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。 补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。 从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。 四、逾期交房违约金调整的法律分析针对《合同法》第一百一十四