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地产企业违法建筑的权利归属与利用问题研究 郑博文 (山西财经大学 030006) 【摘 要】违法建筑虽然因其不合法性给社会带来了多方面的消极影 定 ：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自 响，但是违法建筑也是经人们耗费了大量的人力与物力所建造起来的， 行为成就时发生效力。”从中可以看出我国现行物权法体系中，建 是一种社会的客观存在，同样具有客观存在物的特性与价值，是社会财 筑物权的设立是在 “合法建造”的范围下的，违法建筑并不是在这 富的一部分。由于违法建筑违法性的存在，人们对于违法建筑的权属 个合法的范围内建造的，因此也就不能设计物权。而从所有权的 问题一直都存在着较多的争论。本文从违法建筑的定义界定入手 ，对 本质来看，所有权具有足有性与完整性，具有统一的支配性 ，是一 违法建筑的分类进行了分析，并在此基础上，对违法建筑的利用进行的 种全面的概括性 占有、使用、收益与处分的权利。因此，认为违法 探 究。 建筑人对违法建筑享有瑕疵的所有权的观点也是不科学的。 【关键词】违法建筑；权利归属；利用 (三)占有说 占有说主张，违法建筑人对于违法建筑只是一种 占有，对权益 一 、违法建筑的界定 的一种 占有，而并不享有任何的权利。根据 占有人有无本权的情 对于违法建筑的界定 ，我国在法律上并没有权威的一个定义 ， 况，可将 占有分为有权 占有与无权占有两种 ，对照来看，违法建筑 所以一直以来都没有形成一个统一的概念或定义。但从违法建筑 是一种无权的占有，因为违法建筑不存在任何的权利。违法建筑 的涵义及界定的范围来看 ，正确的对违法建筑进行界定，要对违法 虽然不存在权利，但是违法建筑人可以对其进行占有、使用以及收 建筑以下的几个特点进行明确。一是 “先天违法性”，即违章建筑 益，他人不能对建造人的占有进行侵犯。因此，违法建筑人对违法 是违反建筑许可制度的建设行为的直接出产物，是客观世界的存 建筑的占有，除了执法机关对违法建筑进行依法处理的情况下，也 在物，法律调整的是人的行为而不是物的存在 ，所以违法建筑本身 是受到法律的保护的，但是这种保护只是在利益冲突发生时对于 并无合法、违法之争。二是建设行为违反许可性行政管理制度，即 违法建筑给予的一种消极的承认与保护，缺少积极性的法律评价， 建设行为违反的是法律 、法规、规章中的许可性行政管理规定。三 因此是一种消极的保护 。 是待依法处理性 ，违法建筑的价值和使用价值受到法律的否定性 三、违法建筑的利用 评价主要是由于其 “先天违法性”，违法建筑一建造完成就存在着 (一)违法建筑的买卖 随时被依法处理的可能性 ，所以存在着一种待依法处理性的特点。 违法建筑的建造一般是建筑人为满足 自己的使用而进行的， 四是社会功用性 ，违法建筑虽然具有违法性，但是也是存在着使用 但是大量也存在着为了出售营利而建造的违法建筑。尤其是在房 价值的，可以供人使用，具有一定的社会功用。 地产高速发展，房价不断飙升的背景下，由于违法建筑的价格一般 二、违法建筑的权属分析 比商品房低得多 ，能满足更多人的住房需求，进一步拓阔了违法建 关于违法建筑的权属问题 ，一直都是人们普遍关注的一个 问 筑的买卖市场。违法建筑在买卖过程中，有几个需要注意的地方。 题，但是由于缺少法律、法规上的明文规定，对于违法建筑 的权属 首先，是关于违法建筑买卖的物权效力问题。通常来说，不动产的 关系一直都存在着较多的争论 ，概括起来主要有以下三种。 价值较大，权利义务人 、相关关系人的财产情况等都会随着不动产 (一)动产所有权说 物权的变动而