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卧龙地产税务筹划方案 公司基本情况： 卧龙地产集团股份有限公司系国内A股上市公司，由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来2010年5 月21 日，该公司注册资本为725,147,460 元。 公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。 2011 年，该公司实现营业收入99397.40 万元，营业利润 16548.24 万元，归属于上市公司股东的净利润14105.37 万元，由于受国家对房地产市场宏观调控的影响，经营业绩同比下降幅度较大；归属于上市公司所有者权益 150033.27 万元，同比增长 6.52%；归属于上市股东每股净资产2.07 元，同比增长 6.7%。 2011 年4 月28 日公司召开的2010 年度股东大会审议通过公司2010 年度利润分配的方案，共计派发红利50,760,322.20 元。 该公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规及中国证券监督管理委员会、上海证券交易所关于公司治理的有关要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司制度体系，持续推进公司规范化、程序化管理，提升公司治理水平。2011 年，公司被上海证券交易所和中证指数有限公司正式选入上证治理指数样本股。 公司所处环境： 2011 年国内房地产调控继续从紧，报告期内，央行通过6 次上调存款准备金率，3 次加息，来回收资金流动性，同时在全国几十个城市实行限购、限贷、限价等一系列措施，使房地产行业的经营环境面临严峻考验，全国一二线城市出现量价齐跌，房地产投资性需求明显下降，市场成交主要是以满足刚性需求的中小型普通住宅为主。从短期来看，金融和房地产政策存在着较大的不确定性，房产销售面临较大压力，短期内开发企业的到期债务将迫使市场加速下行。从长期来看，中国的城市化进程仍有很大的提升空间，对住房的刚性需求和改善需求仍较大。通过本轮调控，行业的集中程度将提高，竞争加剧整合加速，监管力度加大，行业进入门槛提高，对于有实力的企业而言这是修炼内力与谨慎扩张的好时机。面对复杂的市场坏境，公司通过加强营销、提高产品质量和加强公司治理等措施来实现公司房地产业务健康发展。 一、房地产企业的经营特点及税负情况 　　（一）经营特点 　　对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 　　1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。 　　2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 　　3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 　　（二）房地产公司税负情况 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。 计税依据 税率 营业税 按应税营业收入计征 5% 城市维护建设税 按实际缴纳的流转税计征 7%、 企业所得税 按应纳税所得额计征 25% 教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3% 地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2% 土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 超率累进税率 地方教育基金 按应税营业收入计征 0.10% 水利基金 按应税营业收入计征 0.10% 农业发展基金 按应税营业收入计征 0.30% 平抑发展基金 按应税营业收入计征 0.10% 其中土地增值税的对应税率如下表所示： 档次 级距 税率 速算扣除系数 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 所筹划的税项为：营业税、土地增值税、企业所得税 1、营业税筹划 1）价外费用的筹划 根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。 如果能将上述代收