2014年土地增值税培训讲议.docVIP

土地增值税清算申报政策解读和填报要点 第一部分 清算申报的基本问题 土地增值税自1994年1月1日起开征，经历了房地产市场的低谷和高涨，从2004年开始，伴随着国内房地产市场的迅猛发展，土地增值税管理日渐成熟，规模也得到迅速扩大。2006年底，总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2008年9月，省局下发了《省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发【2008】207号），2009年5月，总局下发了《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发【2009】91号），土地增值税管理制度逐渐完善。2013年6月20日，《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）中又进一步强调了“加强房地产开发项目的全流程监管，形成动态监控机制，把土地增值税的预征、清算和清算后续管理的各项工作做扎实。”2013年12月2日，《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函【2013】658号）强调，“一要加强宣传，强化纳税人清算主体意识，并于2014年一季度开展一次全面的纳税辅导；二要深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，定期开展清算情况的评估监管；三要参照土地价格和建安造价标准严控核定征收。”下一步，总局将开发土地增值税管理软件，强化土地增值税管理。2013年12月13日，国家税务总局副局长丘小雄在全国土地增值税征管工作视频会上作了《凝心聚力 攻坚克难 全面加强土地增值税征管工作》的讲话，再次强调了要提高清算质量、加快清算速度、加大滞纳金加收、确保税款及时入库，同时要求税务部门加强土地增值税分类管理，建立相关情况的通知通报制度等。 2013年，市局下发了《市地方税务局关于进一步规范土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发【2013】30号），对土地增值税征收管理工作提出了新的要求，强调要做好土地增值税的项目登记管理、税款预征管理、清算申报管理、清算审核管理、清算资料管理和减免税管理等六大管理措施，特别强调了房地产开发企业要按照税务机关要求及时、详尽、准确地履行纳税申报义务，税务机关对查补的税款要严格滞纳金加收的管理。应该说，市局的管理规定与省局、总局的要求是高度一致的，因此大家一定要提高做好土地增值税清算申报工作意义的认识。 土地增值税清算与企业所得税汇算清缴有较大不同，与企业财务核算也存在区别。企业所得税汇算清缴是对一个会计年度内的企业所得进行计算，它的时间范围是一个会计年度，空间范围是企业的所有与所得有关的事项，计算过程主要体现在对财务核算结果的纳税调整。土地增值税清算是对某个房地产开发项目的增值额进行计算，开发项目从拿地、开发、销售、结算到清算要跨越好几个年度，因此土地增值税清算涉及到好几个年度的财务核算，并且清算是针对某个具体的房地产开发项目，如果企业同时有多个开发项目则应分别进行土地增值税清算。另外，不同的房地产开发企业往往有不同的财务核算方法，土地增值税清算要求必须按清算项目归集收入、成本和费用，并且对扣除项目也作了明细分类，还需要按照普通住宅、非普通住宅和非住宅开发产品分类计算增值额和应缴税金。因此，企业在进行土地增值税清算申报时，就需要根据土地增值税规定对财务核算的科目和记账时间重新归类，再按照规定进行纳税调整，最后按照规定的方法计算出不同类型房屋的增值额，过程相对有点复杂。过去，因为计算标准不够统一、政策口径不够统一，企业申报与税务机关审核结果有较大差异，这方面产生了一些矛盾。这几年，我们不断加强税务干部的业务培训和对纳税人的税法宣传，取得了明显的效果，今后还会进一步加强。 一、开发项目符合清算条件后启动清算申报问题 根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第九条规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关组织清算。 地税清通字[ ]第 号 公司： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以及《市地税局关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知 根据国家税务总局《土地增值税清算管理工作规程》第十一条，“纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。”为方便征管并给予纳税