住宅区物业服务标准C级剖析.doc

《住宅区物业服务标准》 安徽省地方标准 DB34/ 5000-2013 C级服务标准 一、基 本 规 定 1、服务人员 1）物业服务人员应佩戴统一标识，宜统一着装。 2）物业服务工作场所应标识清楚、整洁有序，有专门接待区域。接待业主（物业使用人）时主动、热情，使用文明用语。 3）对业主（物业使用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档。 4）物业服务企业应向所管理服务的物业项目委派至少1名物业服务项目经理。 5）物业服务项目经理应取得国家注册物业管理师资格，或取得国家和省认可的职业资格。 6）物业服务专业操作人员应持证上岗；物业管理人员应取得执业资格证书或专业技术职称。 7）物业服务企业应根据物业服务等级、服务岗位、服务内容、建筑面积或业主（物业使用人）人数，以及物业服务企业的技术装备，配置相应数量的物业服务人员。物业服务人员配置宜符合下表的规定，并可根据住宅区实际状况，对各类人员配备进行调剂。 物业服务人员配置标准： 服务 等级 服务 岗位 房屋建筑面积≤10万m2 房屋建筑面积＞10万m2以上 C 级 服 务 客服 1人 1人／600户～700户 保洁 1人／1.2万㎡～1.4万㎡（房屋建筑面积） 1人／1.2万㎡～1.4万㎡（房屋建筑面积） 秩序 维护 3～4人/门岗数+1人／1.2万㎡～1.5万㎡（房屋建筑面积） 3～4人/门岗数+1人／1.5万㎡～2万㎡（房屋建筑面积） 绿化 1人 1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积） 维修 1人／3万㎡～3.5万㎡（房屋建筑面积），但至少配置2人 1人／3万㎡～3.5万㎡（房屋建筑面积） 8）物业服务企业应建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训。 2、制度建设 1）物业服务企业应根据物业项目的具体情况，制定服务方案和服务流程。 2）物业服务企业应建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理。 3）物业服务企业应将岗位职责、操作流程在服务场所明示。 3、服务质量和风险控制 1）物业服务企业应建立质量内控制度，定期对服务质量进行检查与评价。 2）物业服务企业宜通过第三方认证、行业内检查和评比等活动，获得社会评价。 3）业主满意度宜委托第三方进行测评。 4）物业服务企业可将服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将合同约定的全部事项委托给他人。 5）物业服务企业应建立风险控制机制，对物业服务过程中可能产生的各类风险进行识别、评估、管控。 6）物业服务企业宜购买公众责任险。 4、应急预案 1）物业服务企业应对本物业管理区域内可能发生洪涝等自然 灾害，以及火灾、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电等突发事件制定应急预案。 2）物业服务企业应定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于１次应急预案演练。 3）突发事件发生时，物业服务企业应做好以下工作： ①立即启动应急预案，同时报告委托单位和有关部门，并协助采取相应措施； ②迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作； ③撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位和相关行政主管部门报告。 5、物业档案资料 1)物业服务企业应建立档案管理制度。 2)物业服务企业应设立档案资料室，指定专人定期收集整理、归档保管档案资料，对业主资料保密。 3)物业服务档案应涵盖物业基础资料、业主（物业使用人）资料、物业服务企业日常运行管理资料和信用资料等。 4)物业服务企业应对物业建筑资料、业主信息、维保资料等进行动态管理。 5)物业服务合同终止时，物业服务企业应向委托单位移交档案资料。 6)建设单位在办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交物业资料；移交资料不全的，物业服务企业应及时与建设单位进行协调解决，必要时报告行政主管部门。 6、标识管理 1）物业服务企业应制定标识管理制度。 2）物业服务企业应实行标识分类管理，建立台帐，定期维护，及时更新。 3）物业服务企业应对房屋指示标识、设施设备（区域）标识、消防安全标识、道路交通标识、安全警示标识、公益标识等定期进行巡检和维护，并做好记录。 4）物业服务企业应督促有关单位，在施工改造、维护保养现场以及危及人身安全的场所，设置警示标识。 二、承接检查 1、物业服务企业在承接物业项目时，应按照法律法规规定及物业服务合同的约定，对建设单位移交的资料进行清点和核查；对物业共用部位及共用设施设备和相关场地进行现场检查与验收，形成书面检查记录,并由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。 2、物业服务企业应在物业交接后30日内，将物业承接查验情况向房地产行政主管部门办