写字楼投资风险及预防.docVIP

第一章 写字楼背景分析 写字楼概述及特点 “写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。 写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50年代至80年代），综合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三种类型。 在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点： 1、一般位于经济中心城市 现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。 2、建筑规模大，档次高 大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。 3、功能齐全 现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。 4、有良好的管理 许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。 第二节 写字楼投资背景 在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到1995年是写字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少，2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见效。而且，现在随着我国加入WTO，各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。 2003 2003 年1 至10 月，全国写字楼新开工面积达1,004 8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元/平方米，同比增长12.60%。  以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。 北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平据高不下。 由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。 　　共识一：价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。 　　共识二：压力大。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。 　　共识三：周期长。租的比买的多，回收期太长。 　　共识四：风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。 随着市场的变化，新推出的写字楼在设计上也出现了新的特点，少了些豪华与张扬，多了些质朴和实用。 第三节 写字楼风险背景和风险防范 由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业更多的注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价飚升，写字楼的租赁过程中价格高昂；配套设施不健全；物业管理落后；写字楼智能化程度低，以不能再满足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更加困难。[3] 写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区