重庆大学工程项目管理课件模板课件.ppt

房地产经营与管理 刘贵文 教授 副院长 重庆大学建设管理与房地产学院 Email：gwliu@cqu.edu.cn Tel：023课 程专题 当前房地产业的形势与展望 房地产项目的定位与策划 房地产业的风险与控制 商业地产经营 房地产企业经营管理模式展望 2.1房地产项目的“时代”变迁 * * * * 户型地产时代 沙河地产 单体地产时代 地产市场的高潮与低潮 环境地产时代 莲花现象 人文地产时代 大学地产现象 泛地产与复合地产时代 奥林匹克花园 大盘时代与造城运动 * * 金融时代，市场集中趋势显现 金融大鳄＋地产大鳄 高地价与土地政策的变化 价格变化 开发利润的变化 政府的导向 市场集中与分化的格局 * * 2.2房地产项目策划的发展与展望 * * 策划（Strategy Planning） 规划（Layout planning） 计划（Planning） 科学的做法是：先策划，再规划，然后具体的实施计划 * * 房地产业整合的需要 随着社会的发展，房地产项目规模越来越大，技术越来越复杂。 项目开发涉及的专业与部门很多，各自诉求不一样。 * * * * * * 策划强调 专业机构的市场经验与研究能力 强调前期的多专业参与 沟通的重要性 引入新的管理工具 * * 策划的发展历程 市场经济给传统制造行业带来的困境 点子大王与创新方法 海水晶 脑黄金 点子模式的没落与系统创新的兴起 * * 策划的发展 营销策划 前期策划 全程策划 专业性的策划 研究性策划 * * 策划成功的重要保障 创新 创新概念 创新产品（错层、宽景、院落） 科技与潮流 * * 房地产策划的核心是创新 突破“鸟笼” 逆向思维的创新 回归文化的创新 借鉴性创新 率先模仿的创新 * * 回归性的创新—芙蓉古城 * * 借鉴性创新 华侨城～波托菲洛 价格走势 2004 2005 2003 2002 2001 8000 9000 10000 11000 12000 13000 20000 均价（元/平方米） 时间（年） 2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出8500元入市 2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8800元入市 2002.7 纯水岸一期TH启动 16000入市 2002.7 纯水岸一期多层启动9300入市 2003.12 天鹅堡二期1区启动 9800元入市 2004.10 纯水岸别墅 计划启动 30000入市 2004.6 天鹅堡二期2区计划启动 9500元入市 各期项目价格变化及销售周期 项目整体价格变化 项目整体价格变化 * * 率先模范的创新—金科中华坊 * * 中海慧谷－忆湾 ——概念与系统 * * 重庆新天地 ———科技与潮流 * * 以可持续设计获得政府的支持（减免税费） 以节能减排获得示范项目经费 以政府认证获取市场亮点 房地产项目策划范本 第一部分? 概论 1、?项目简述 2、?前期策划原则及思路 第二部分? 项目资源整合及市场研究 1、竞争盘分析 2、该地区楼市状态评述 3、项目初步资源整合（寻找项目支撑点 ） 第三部分? 项目定位及价值分析　 1、整体城市走向研究 2、该地块的核心竞争力研究 3、该项目的整体定位 SWOT 定位分析? 第四部分? 项目市场调查及经济可行性分析 1、客户群研究思路 2、概念产品描述 3、客户群消费观念研究 4、价格水准研究??????? 5、推广渠道和方式??????? 6、静态综合成本及收益率? 第五部分? 形象及品牌定位　 1、概念产品形象及品牌意义　 2、项目功能定位 a.小区内部功能组合 b.?配套服务功能建议 3、项目品牌及身份定位　 第六部分? 建筑规划设计建议 1、项目规划的基本理念 2、小区内各项功能组团的设置和空间分布 3、建筑使用之建筑语言的建议 4、建筑内部装修设计建议 5、会所功能设置和空间分布 6、智能化系统设置建议? 第七部分? 环境规划设计　 1、 小区道路线形系统设计 2、环境总体规划设计说明 环境生态 植物培植 景点布置 小区环境灯光系统设计 第八部分? 项目初步营销框架　 1、???整合营销方式确定 2、???推广主题 3、???营销通道研究 4、???销售策略 5、???项目包装计划 6、???广告宣传炒作计划 7、???销售活动规划及策划 8、???物业准备工作计划 9、???价格策略执行计划及调整 10、? 装修套餐设计 11、? 售后服务 12、? 按揭服务与置业锦囊设计 第九部分? 物业管理建议　 1、?