房地产估价第五章.pptVIP

第五章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 重新购建价格的确定 第三节 建筑物折旧的估算 第四节 成本法总结与应用举例 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 （一）概念 ——指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（积算价格） 注意： 1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”； 2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本。 （二）理论依据 从买方的角度看——替代原理 从卖方的角度看——生产费用价值论 二、成本法的适用范围 （一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产； （二）无收益的房地产 （三）很少发生交易的房地产 （四）房地产保险及其他损害赔偿 注意： 1、区分实际成本和客观成本 2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 三、成本法的操作步骤 （一）搜集有关房地产开发的成本、税 费、利润等资料； （二）估算重新购建价格； （三）估算折旧； （四）求取积算价格。  四、房地产价格构成 P88 （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息