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浅析法院拍卖划拨土地使用权行为中善意受让人权利保护 　　摘 要 本文拟通过一则案例，分析法院拍卖划拨土地上建筑物后，建筑物善意受让人的权利如何保障的问题。法院不合程序的拍卖划拨土地使用权导致善意受让人的权利受损，在考虑防止国有土地流失和严格管理的同时，同样应当注意的是对于善意受让人权利的保护。不能偏废哪一个而忽视另一个，只有这样才能既坚持土地公有的基本制度，又使得土地能够得到充分利用，发挥其应有的经济价值 关键词 划拨土地 拍卖 土地管理 善意受让人 权利保护 作者简介：张瑞雪，山西省太原市中级人民法院助理审判员 中图分类号：D926.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.198 一、案例简介 某县建委以2300平方米的办公?羌罢加梅段?内的6.2亩划拨土地使用权与1995年给其下属企业提供抵押担保贷款。后由于企业经营不善，无力偿还贷款，作为抵押担保，建委所抵押担保的资产与2001年11月被法院查封，并委托拍卖机构公开拍卖。张某以298万的价格竞得房产。随后，张某持法院判决书、房产证，向相关土地管理部门申请办理土地使用变更登记手续。但是土地管理部门认为，该地属于划拨土地使用权，张某不能办理土地使用变更登记 张某认为自己依法竞买了房产，并取得了房产所有证，因此土地管理部门应当按照法院的判决给其办理土地使用权变更登记。而土地管理部门则认为，张某竞买取得的土地使用权属于划拨土地使用权，其要求的土地使用权变更登记不符合土地管理法律、法规的相关规定，因此拒绝张某的土地使用权变更登记 二、裁判评析 本案的争议焦点是，法院直接以裁判文书的方式拍卖转让了划拨土地使用权，善意相对人能否取得该块土地的使用权？ 首先，我们应该弄清这样一个问题。根据房地一致的原则，法院在拍卖房产的同时，房产所占土地的使用权随之转让。那么在法院有权处理的涉及土地相关权利的纠纷中，法院是否可以直接通过裁判文书的方式将房产并土地使用权拍卖转让给他人？这也是本案中张某和土地管理部门产生争议的问题之所在。而根据相关土地、房地产的法律、法规规定，在法院进行房产拍卖转让的过程中，区分土地使用权的取得类型是法院合法进行拍卖转让房产的关键所在 法院可以通过裁判文书的方式将出让方式取得土地使用权转让给他人，但是不得改变该地的使用性质和出让年限。那么对于划拨取得的土地使用权的房产，法院是否有权直接以裁判文书的方式拍卖呢？根据《城市房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，转让划拨方式取得土地使用权的房地产时，须经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在本案中我们可以发现，法院绕过了行政机关的审批权直接通过判决文书将该划拨土地使用权及房产拍卖转让给了张某，违反了《城市房地产管理法》及其相关法律的规定，法院的拍卖行为违法 既然法院拍卖划拨土地使用权的行为是违法的，那么作为善意受让人的张某是否可以取得该划拨土地的使用权呢？对于这一问题的，存在两种不同看法： 第一种观点认为，受让人依照法院的判决，通过拍卖的方式竞买取得了房产，取得了房产所有证。并且受让人为善意。因此土地管理部门就应当按照法院判决和《城市房地产管理法》的相关规定，在受让人缴纳土地出让金后，直接办理土地变更登记手续，由受让人取得土地使用权 对于第一种观点而言，首先其肯定了房地一体的原则是正确的。但是善意受让人是否就可以根据法院判决和房产所有证，在缴纳了土地出让金之后就取得划拨土地的使用权呢？我国《担保法》规定，不动产经过登记转让所有权，登记产生公示、公信力。善意受让人在法院拍卖房产时，依照合法的程序取得了房产所有权，并且取得房产证。那么能否根据房地一致的原则，善意受让人就当然取得了划拨土地的使用权呢？这里需要同样关注的另一个基本原则是，我国土地的所有权和使用权的两权分离原则。并且基于土地的有限性和效益性的考虑，国家通过法律对土地的使用权进行了严格的限制规定，以保证土地资源的利用和土地所有权人的管理。根据《城市房地产管理法》第四十条第一款的规定：划拨取得的土地使用权转让房地产的决定权是人民政府。划拨取得的土地使用权转让房地产必须经批准后，同受让人签订出让合同，并由受让人按国家规定缴纳出让金。因此，只是通过法院的司法审判来取代行政审批程序是不合法律规定的。善意受让人也不能由此在缴纳了土地出让金之后，直接办理土地变更登记手续，取得土地使用权 第二种观点则认为，法院判决拍卖的是房产，而并不涉及房产所占的划拨土地。划拨土地的所有权是国家的，为了防止国有土地资产的流逝，政府