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房地产 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理合同的制作要点 张延岭 目前房地产市场，开发商大多采取开发与 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售分立的模式，即将自己投资建设的项目委托专业代理单位进行 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售。为了保证项目 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售进度和 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售利益的最大化，制作一份详细严谨的 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理合同，对于开发商而言，尤显重要。笔者结合实务经验，从开发商的角度，谈一下制作房地产 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理合同（不含包 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销合同）应注意的几个问题。一、 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理范围、方式、期限、价格的确定 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理的首要问题，当然是明确 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理的范围。是代理 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售项目的全部抑或部分楼座，车库、网点是否包含在内，其中是否存在特殊扣除单元户室等等，均有必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售明细表作为代理合同的附件。关于 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理方式，主要是指采取独家 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理还是一般 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理中，开发商可否自己 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售，对于开发商自己 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售的部分，是否计入代理商的 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否有所不同等等，开发商有必要根据具体情况谨慎确定。关于 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控制 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售进度、界定 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售不畅时处于尴尬被动的境地。关于 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一种是向代理商提供一份各套房屋 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商提供各套房屋 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售溢价。两种方式，各有利弊，第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售，但无法实现 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售利益最大化，第二种方式则可能使开发商 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售利益最大化，但有可能影响 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售进度等。笔者认为，若开发商熟谙房地产市场价格并科学定价，建议选择第一种方式。必须指