房产抵押贷款风险.docVIP

房产抵押贷款存在的风险有哪些？ ? （一）租赁权对抗抵押权的风险 ? 1、抵押物难以处置。 ? ??我国法律有“买卖不破租赁”?的规定。 ? ? 我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条?租赁物在租赁期间发生所有权变动的，?不影响租赁合同的效力。可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。 ? ??但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 ? ??如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。 ? 2、代位收取租金收入难以实现。 ? ??借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与