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行业及产业 房地产 卖出上海房地产股 ——上海房价风险之警示报告 2005 年2 月28 日 行业研究/行业点评 相关研究： 核心假设 《“银根紧缩”难敌“地根紧缩”--地产 未来 12 个月加息50 个基点。 股掘金机不可失》 陈昱新，2005 年1 月6 日 我们与大众舆论的不同之处 《强烈看升中国地价、房价》 我们同意主流观点认为上海房价偏高的看法。但是我们不同意主流观 陈昱新，2004 年1 月16 日 点所认为的“未来12 个月上海房价涨幅趋缓及政府不会出台抑制房价的措 施”，我们认为12 个月内上海房价下跌的概率70% 、相对当前房价水平的 下跌幅度10－20% ；我们推测6 个月内政府相关部门出台抑制上海房价措 施的概率达80%。 我们依然看好上海以外的大多数省会城市的房价，未来上海房价的下 跌不会逆转这些城市的上升趋势。我们对下述判断极具信心：“北京和珠江 三角洲如深圳、广州的房价上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、 天津、南昌等城市房价的上升周期仅仅走了一半。” 我们的结论 建议减持未来利润主要依赖于上海市场的房地产股票。 分析师 1、中华企业投资评级自“增持”调低至“卖出”；金地集团投资评级 陈昱新 (8621)419 自“增持”调低至“观望”；维持万科“买入”的投资评级。 chenyuxin@ 2 、对于我们没有重点覆盖的其他上海房地产股，建议投资者高度警惕 上海房价所引发的投资风险。 联系人 股价下跌的催化剂 程晓昀 （8621406 上海房价的下跌或政府出台的相关抑制措施都可能成为上海房地产股 chengxiaoyun@ 地址：上海市南京东路99 号 下跌的催化剂。 电话：（8621 上海申银万国证券研究所有限公司 我们结论的主要风险 如果未来出现5 －10%的通货膨胀，上海的房价可能不会下跌，但也仅 能维持当前的价格水平而已。 申银万国证券研究所 行业点评 05 年2 月，上海楼市出现了一些不同寻常的“疯狂”景象：比如100 万元的 房子几天之内上升十几万元的比比皆是；二手房挂牌出让价格经常在一天之内提 价三四次；以前同一区域房屋价格具有趋同性，而今价格体系混乱，比如类似房 屋出让单价既有挂12000 元/平方米的，也有挂16000 元/平方米；许多楼盘的投 资性购房比例远超过自住性购房比例，导致售楼小姐只介绍楼盘的升值空间，而 不是介绍房屋情况。