(教案)第四讲 物业管理的基本环节.docVIP

一、项目规划设计时的介入 项目规划设时应提出的意见 1． 要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱 乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具用房等）。 2．配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装滴水管。 3．设计时尽量减少外墙凸沿，尤其是高空位置上不可上人的平台、条柱等设计都不利于清洁。 4．高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必的水管接口和洗手池。 5．水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 6．信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 7．小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 8．小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 9．小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女墙亦要设计成防樊越的。 10．小区内绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充考虑到错落有致，四季有花有香外，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 11．小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）沙池，秋千转盘，高低杠杆等设施和器械。 12．小区标牌和建筑小品设计也要考虑到易于低成本维护。 13．现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用），否则业主在二次装修时，施工不规范会引起一系列问题。 14．低介商品房业主用窗式空调多，故卧室要预留窗式空调口，预留空调可设计成既可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，不要方便以后维护，拆装等，以避免产生老式空调口弊端和遗留问题（渗漏）。 15．建筑物的可上人平台可设计成花坛、绿化带等；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热，又可以弥补地面绿化面积的不足。 16．现代家庭的电话、电脑、电视等家电用器容量较大，所以布线设计应考虑主次卧房及大厅都应预留电话插座、宽带网或局载网电脑连线插口，电视插座和家庭影院环绕单响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲门电话、门铃的配置，在洗手间变可考虑配置（以免在冲凉、上厕所时有人来电来方时的尴尬。 17．楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 18．楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱弄） 19．小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。 20．小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用高腐蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修，减少开支）的产品 21．垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外，便于垃圾清运车在外面作业，不影响小区安宁。 22．单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。） 23．一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十几度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。 24．消防水泵、二次供水等功率大但用电量很少的设备尽量合用一个电表。 25．由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水比例，一般都把收费高的商业用水比例定得较高，无形中又会长期多了支出费用）。 26．凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调，又美化了环境，避免了以往空调滴水造成地面青苔）。 27．各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 28．所有单元住户门应设计挡雨棚（防雨水和淋花水）。 29．建筑上不要出现死角，如不可上人的平台等 30．重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线，劳民伤财） 31．排污管，雨水管在穿越楼板，墙体往往会因受挤压而爆裂，故设计时最好设套管以便更换；小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 二、施工阶段的物业介入 1 、所有设施设备保修期后在当地是否有厂家维保单位。 2 、电梯轿厢内、自动梯口是否装有探头？机房是否有降温措施？ 3 、供水容量是否与物业规模和消防要求相配备？ 4 、公共场所、公共设备的水电使用是否单独装表计量？ 5 、沿街经营户店招、广告的设立是否有统一的尺寸和安排 6 、配变电房的设置是否专变？ 7 、物业管理用房是否按国家规定配置 8 、指示路牌、停车场等标示是否统一设计、定制？ 三、销售阶段