北海房地产市场调研报告.ppt

目前客户来源地、年龄段、购房目的分布 客户主要来自东北、西北、华北、华东等地，占总比超过60%，其次为北海本地客户； 客户年龄偏大，40岁以上客户达到总比重的50%；且20-30岁客户也基本是父母用孩子的名字买房； 客户购房目的以养老自住或度假自住为主，占总比的50%以上。 客户来源地分布 客户年龄段分布 期客户购房目的分布 目前客户主要来自北方、年龄偏大、度假养老需求明显 041 客户意向户型、意向面积、意向总价分布 客户意向户型以二房为主，将近50%，其次为三房，26%； 客户意向面积段在81-110㎡间，其次为110-140㎡； 客户意向总价主要在25-40万之间，总价越高接受度越低。 客户意向面积分布 客户意向户型分布 客户意向总价分布 户型意向分析： 集中于80-110平米的两房或小三房，总价在25万-40万间 042 客户类型 原居住来源地 年龄 到访时间/购买因素 % 购买目的 东北、西北、华北等地以养老度假为主的客户 东北：黑龙江的哈尔滨、佳木斯、牡丹江等地；吉林、沈阳、长春等； 西北：西安、兰州、乌鲁木齐等； 华北：北京、河北等地； 40-60 每年10月后至次年4月前 40% 养老 度假 旅游 投资 华北、华东、华南等地纯投资客户 华北：北京、山西； 华东：上海、杭州、温州等地； 华南：福州、厦门等地； 30-50 与政策变化息息相关 20% 投资 购买改善性第二居所的本地客户 北海市区，合浦县城和各乡镇 30-40 与拆迁改造有关 14% 自住 东北的纯投资客户（包括部分“698部队”） 东北：黑龙江的哈尔滨、佳木斯、牡丹江等地；吉林、沈阳等； 30-40 与政策变化息息相关 10% 投资 其他区域投资客 海外人士：日本、澳大利亚等地； 国内云南、河南、重庆、四川等地； 30-50 16% 混合性 需求 客户分析：外地客超70% （主要来自北方、年龄偏大、度假养老需求居多、投资需求有增多趋势） 043 自用：大众市民，有能力而又确实希望置业的。 安居保值：高薪收入阶层，住宅置业既能保值又可安居。 换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士。 投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群。 养老度假：向往大海，对生活品质有所要求的外地高收入人群及有一定积蓄中老年人。 购买目的分析 市场研析 区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测 建筑与园林规划建议 建筑与园林研究：如今北海房地产市场，许多项目定位依附于项目的建筑与园林规划，如法式风情园林社区——香槟郡，地中海风情社区——同和水岸香堤，澳洲园林风情——假日海岸，中式园林社区——中安·止泊园，东南亚风情——银滩万泉城…… 建筑与园林规划建议：以特色建筑、园林亮相市场，寻求差异化建筑、园林风格定位。项目可以“美国加州风情” 或“加勒比风情”定位的建筑与园林，形成建筑、园林的差异化定位。 中式建筑园林风格 地中海式建筑园林风格 项目布局规划建议 建筑布局研究：项目布局规划如今渐渐成为了各个项目考虑的重点，怎样的布局规划对市场消费者有触动作用？南北朝向是建筑布局上必须考虑的问题，市场上所有畅销的产品多为南北朝向，其中南北通透的产品更受市场追捧。建筑散点布局的项目开始登陆北海，该风格项目，建筑都散点布置到项目地块的四周，而中心较集中的土地用以建设社区园林。 建筑布局规划建议：以最少的建筑占地面积散点布置在地块四周，并成阶梯状，让海景资源得以充分利用；而中间最大的面积集中建设园林景观，更凸显项目居住品质。以大面积优质园林与南北朝向建筑多元结合触动消费者。 蓝海银湾项目平面图 星海颐园鸟瞰图 户型研究：通过对市场的调研，北海房地产市场上较为畅销的产品为70～90㎡两房，90～120㎡三房，而如今在户型设计上，入户花园及户内花园已成为市场上最受欢迎设计。而这些户型设计大同小异，都为平层设计，同质化较严重。 户型建议：针对市场主流户型，开发出较为有特点的户型，如跃层、错层，拥有入户花园、户内花园，面积为市场畅销40 ㎡ 左右的一房，70～90㎡两房户型及90～120㎡三房，比例为1：7：2。以丰富多样而独特的产品树立独特的市场形象。 户型规划建议 蓝海银湾89㎡两房两厅户型 香槟郡89㎡两房两厅户型  “卖相”营造示例：景观示范区 包装建议 景观示范区的作用主要是以现场真实环境促动消费者，刺激客户的购买欲及占有欲。  “卖相”营造示例：形象包装和引导系统的高尚社区形象相统一 入口处导示牌，有效截留路过客户 工地围墙，既提升形象，又保障施工现场不影响销售现场气氛 统一的视觉识别系统是营造品牌不可或缺的重要因素，同时