房地产投资与项目管理2.pptVIP

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 第2讲 房地产市场分析 房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 思考： 房地产市场属于哪种类型的市场？ 整体而言，现阶段我国房地产市场全部符合垄断竞争的标准。全国有5万多家开发企业，市场集中度非常低，全国市场占有率最高的万科不过1%左右；地段的差异性决定了房地产比其它绝大多数商品，更具有产品差异性；只要解决了钱的问题，基本上谁都可以做房地产开发，企业进退自由。 注意：房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象，这也就产生了事实上的寡头垄断。所以从区域上来说，寡头垄断又是存在的。 区域性寡头垄断在前几年更为普遍。上世纪九十年代，一些基层政府或与政府关系密切的私人，纷纷成立各种性质的房地产开发公司，利用手中掌握的或廉价获得的大片土地进行规模化的房地产开发，从而主导了区域市场供应，例如大华集团在上海宝山区大场镇、恒大集团在浦东上南地区。 通过上面的分析，我们知道，在绝大部分具体环境中，我国的房地产市场都属于垄断竞争市场，这一市场形态虽然不是经济学中的最优，但却是现实中的较优，国家没有必要也不太可能对其进行过多限制。但对于少数特定区域中出现的寡头垄断，政府必须态度鲜明地予以抑制，以维护