沈阳星摩尔购物广场考察报告.pptVIP

Youyi He Sheng 友谊合升 壹品生活 友谊创造 Youyi He Sheng 友谊合升 壹品生活 友谊创造 1、项目介绍 2、定位分析 3、经营分析 4、规划分析 沈阳星摩尔购物广场考察报告 1、项目介绍——地理位置 星摩尔STAR MALL位于沈阳铁西区北二路与新华路交汇处，距沈阳火车站4.5公里，毗邻规划中的地铁五号线出口。 项目 规划数据 指标 占地面积 111530 m2 总建筑面积 325000 m2 商业净出租面积 117191 m2 乐宾百货 20000 m2 影院面积 5200 m2 办公面积 25000 m2 停车场面积 2250 车位 项目占地11万多平，总建筑面积32.5万平，商业净出租面积11.7万平，乐宾百货2万平，办公面积2.5万平。 1、项目介绍——面积指标 1、项目介绍——开发商简介 星摩尔房地产开发公司是由国际著名综合集团菲巴集团（FIBA Group）与国际知名的土耳其商业地产开发商特克莫公司（Turkmall）合资设立。 拥有强大的零售市场开发背景，财务结构及专业知识， Star Mall旨在在全国各地开发购物广场建筑项目，快速扩大其投资组合。Star Mall以其高水平的专业规划设计，成为销售市场的领军集团。 星摩尔集团在中国的第一个项目是沈阳星摩尔购物广场，总投资额约2亿美元，2008年开始奠基。 2、定位分析——周边商业 周边有宜家家居、红星美凯龙及沈阳国际服装等大型商业。 星摩尔辅射周边80-100万人，周边较大型居住新建小区共5.4万套住宅。 2、定位分析——周边人口 功能定位：城市商业中心 主题定位：寻找快乐与拉手财富 档次定位：精品名品与谋新品牌共存 消费人群定位：时尚家庭与潮流青年 星摩尔购物广场规划运营模式： 集零售、餐饮、娱乐、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑。商业净出租面积为117,191万平方米，拥有3层商用楼面，近300个大小不一、业态不同的独立店铺。 2、定位分析——总体定位 业态 比例 零售Retail 45% 餐饮Food Beverage 18% 休闲娱乐Entertainment 18% 大型超市Hypermarket 19% 规划业态比例 2、定位分析——业态比例 楼层 业态分布 层高（米） 地下一层 停车场 5.3 1层 大型超市、时装店、珠宝手表、快餐店、咖啡店、银行、家用电器 6.6 2层 大型超市、时装店、电子、儿童时装、家用电器、家庭服饰、咖啡店、KTV 6.6 3层 电影院、电子、游戏中心、儿童乐园、食品广场、高档餐厅、婚庆服务、健身房SPA、KTV、私人护理、家庭装饰 6.6 星摩尔各层业态分析 主力及品牌店： 四大主力店：欧尚超市（1-2层）、乐宾百货（1-3层）、国美电器（1层）、华谊兄弟影院（3层） 2、定位分析——商业定位 层数 租金 物业费 实际租金 电费 分户空调 1层 第一年6元/平/天 第二年7元/平/天 第三年8元/平/天 65元/平/月 折合2.2元/平/天 8.2-10.2 元/平/天 分户计 业主承担 计流量（100平店一年需4个月约5000元） 2层 第一年4元/平/天 第二年5元/平/天 第三年6元/平/天 65元/平/月 折合2.2元/平/天 6.2-8.2 元/平/天 分户计 业主承担 计流量（100平店一年需4个月约5000元） 3层 第一年3.5元/平/天 第二年4.5元/平/天 第三年5.5元/平/天 65元/平/月 折合2.2元/平/天 5.7-7.7 元/平/天 分户计 业主承担 计流量（100平店一年需4个月约5000元） 所有店铺只租不售。商业店铺可租部分11.7万平，单店面积在50-500平。总体出租率约50-60%，1层约500平未租，2-3层大面积未出租。业户可有1-2个月装修免租期+2个月试运营免租期。租满一年后（从签订合同后开始计算），租金上涨1元/平/天。 3、经营分析——店铺租金 品牌店：ZARA、肯德基、必胜客、汉堡王，星巴客、美吉姆、热风、ONLY、HM等 3、经营分析——入驻品牌 4、规划分析——鸟瞰图 4、规划分析——内街布局 室内临街商铺，既可免受其他商家和天气因素的干扰，亦可与主力店共享客源。营造出“四季如春，琳琅满目”的商业环境，让顾客在轻松愉悦的氛围中体验购物逛街的乐趣。 在中国为首次采用3D“菱形”天窗设计； 天窗面积达 17, 000 平方米，充分接受自然光照，创造户外般购物氛围； “菱形”结构设计，从不同角度捕捉阳光，提供明亮的购物环境； “岛状”建筑，A—G岛为购物中心，H岛为