郑州橄榄城集中商业定位汇.ppt

郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿 经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下 橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民 根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类 核心商圈消费者研究小结 橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中 “整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务 橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系 本项目的角色与发展方向—— 本项目弹性考虑——商业发展方向的弹性 本项目弹性考虑——商业空间规划的弹性 商业形象定位 项目开发时序解析 项目开发时序及分期示意 本项目总体指标汇总：总占地为5万平米，总建面12.5万平米 项目建设期安排及测算假设说明 价格预测——商业部分售价及租金预测 价格预测——公寓及住宅部分价格预测 方案1——商业以销售为主租售比例及租售计划，销售84%，出租16% 方案1——项目总投资约为4.63亿元（包含土地成本、财务及销售费用） 方案1——项目销售/出租计划表 方案1——租售总收入约为8.32亿元 方案1——投资计划表（含财务费用及营销费用） 方案1——现金流量图 方案1——综合经济效益测算 方案2——商业以自持出租为主租售比例及租售计划，销售60%，出租40% 方案2——项目总投资约为4.57亿元（包含土地成本、财务及销售费用） 方案2——项目销售/出租计划表 方案2——租售总收入约为8.30亿元 方案2——投资计划表（含财务费用及营销费用） 方案2——综合经济效益测算 规划指标 总用地面积：32372m2 总建筑面积：80930.01m2 容积率：2.5 建筑密度：40% 车位：324 满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，使地块价值实现最大化 各物业初步尺寸如下图 人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突 三大主题服务区：生活服务区+休闲娱乐区+餐饮服务区 商业物业发展体系 利用公寓裙房，地上4层，采用现代简约的建筑风格，国际化特征，与橄榄城整体新德式风格相协调 建筑类型：公寓裙房，集中商业地上1-4 层，单层7000平米左右； 建筑形态：Mall呈 “Ｌ”形 ，其上为2栋公寓。 在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性； 商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质 外立面形象建议做到中档水平，内部消费可定位在中低档水平； 提升整体商业品质感，提供一个休闲、时尚、现代的大众消费场所。 临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，与商业功能有效分隔 百货、购物中心选址需求（参考）—— 层高：首层不小于5米，2～3层不小于4米； 楼板荷载：不小于550kg/平方米； 柱距：不小于8米×8米； 配套设施： 扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等 停车位：100个以上 国贸商城街道研究 人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性 通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气 绿植、雕塑、小品——结点设置小品、雕塑景观等，可以增强人在商场中的驻留性 地面铺装——动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感 统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良好的购物环境 通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果 霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑 商业招商与运营模式建议 招商计划 招商原则 招商与规划设计关系 招商策略 招商策略 商业招商与运营模式建议 商业管理模式 大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自行经营，开发商只提供支持服务 以物业管理部门为主，配置少量商业经营管理专业人员 物业管理为主，少量商业经营管理 公寓产品思考 Q1：微观区域消费研究 Q2：橄榄城整体商业关系 Q3：核心主力商业业态探讨 Q4：开发时序 Q5：财务评价与经济分析 Q6：内部空间规划建议 Q7：商业招商、运营模式 Q8：公寓产品定位 1.商业招商安排建议 2.商业运营模式建议 招商目标 截止到2009年6月，确认超市、会所、餐饮主力店进驻意向。 截止到2009年9月，完成餐饮次主力店招商，完成可招商面积50%的招商任务。 截止到20010年6月，基本完成餐饮街整体招商任务，以及社区商业部分的招商。 截止到2010年12月，完成Mall招商、及住宅底商的社区商业招商。 招商执行 自主招商：超市、商务会所、餐饮主力店、Mall、电器/家饰等次主力店 委托招商：餐饮街、社区商业 主力店原则 以主力店、次主力店招商为主；核心主力店先行，辅助店随后；尽量不参与小经营商的招商工作 招商先行原则