城镇土地使用税等课件.ppt

第十一章 城镇土地使用税、 房产税、土地增值税、契税 第一节 城镇土地使用税 城镇土地使用税概述：是以城市、县城、建制镇、工矿区的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人，征收的一种税。 2013年12月4修定的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 于2013年12月7日起执行 第二节 房产税 ? 房产税概述：是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 ★1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》 涉外税种 第三节 土地增值税法 土地增值税概述：是对转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产时所取得的增值额征收的一种税。 1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日财政部颁发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第四节 契税 ? 契税概述：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对 象，向产权承受人征收的一种财产税。 ? 契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”，至 今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的第一个 税收法规就是《契税暂行条例》，这个条例对旧中国的 契税进行了改革。我们现在依据的是：国务院于1997 年7月7日颁布并于10月1日执行的《中华人民共和国契 税暂行条例》。 ? 涉外税种 征税范围的界定： （一）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物 和附着物的行为征税 转让的土地，其使用权是否为国家所有 （二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附 着物的转让行为征税 土地使用权及其地上建筑物和附着物，其产权是否发生转让 不包括国有土地使用权出让所取得的收入 不包括未转让土地使用权、房产产权的行为 （三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 是否取得收入 对若干具体情况的判定 1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的（属于征税范围）； 2）以继承、赠与方式转让房地产的（不属于征税范围）； 3）房地产的出租（不属于征税范围）； 4）房地产的抵押： a.抵押期间不属于征税范围； b.抵押期满发生房地产权属转让的，属于征税范围； 5）房地产的交换（属于征税范围）； 个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 6）以房地产进行投资、联营： 投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税；将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 7）合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税； 8）企业被兼并转让房地产，暂免征收土地增值税； 9）房地产的代建房行为（不属于征税范围）； 10）房地产的重新评估（不属于征税范围）。 三、计税依据和税率： A、计税依据：增值额 ? 增值额 = 转让收入—法定扣除项目 扣除项目： 1）纳税人为取得土地使用权所支付的金额； （即从国家手里购买土地使用权所支付的金额及缴纳的有关 费用） 2）房地产开发成本 （土地征用费，拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装，基础设施，公共配套设施、开发间接费用）； 3）房地产开发费用； （与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用） 4）与转让房地产有关的税金； （营业税、城建税、教育费附加、印花税） 5）其他扣除项目： 房地产开发者可以加扣（1+2）项*20% （注：该规定只适用于从事房地产开发的纳税人） 6）旧房及建筑物的评估价格 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。 房地产开发费用的扣除有两种方法： （1）利息支出+（①+②）*5% （2）（ ①+② ）*10% 凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用利息支出+（①+②）*5%的办法； 凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，或不能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用（ ①+② ）*10%的办法。 B、税率：适用四级超率累进税率 1）增值额／扣除项目金额≤50% 税率：30%