2011南京中粮九龙湖项目策划分析报告.ppt

红领巾农庄攻略 我们的资源：团市委 地点：江宁某农庄 对象：名牌小学与幼儿园成员 形式：以家庭为单位，以孩子为主角，承包责任田 过程：播种、培育、施肥、手货、交易、烹饪等 关乎中粮，关乎亲和， 关乎皇帝公主的家族期望。 在全方位包抄西祠/新浪/365/搜房等网站之余， 我们还需要发巧力。 有一种媒体力大无穷 ——网络 马上就投入制造“可爱的病毒”。 话题之后， 我们进入实效推售环节 推 售 1）新政影响占几何 2）观望情绪何时休 3）公开之后降不得 价格与成本的关联性越来越淡 1）低开高走依然是市场模糊期的不二法门，先抓人，再抓钱，“利润寂寞期”很快度过。 2）抓住户型经济特点，强调总价概念，弱化单价概念。 3）横向价差拉开，与纵向递增快频是我们博取利润的基点。 开始需要亲和一点 下行起效期： 量跌—价跌 （量先领跌价再继跌） 下行实现期： 量价齐跌 （量先跌停价继跌停） 上行起效期： 量升—价升 （量先领涨价再继涨） 上行实现期： 量价齐升 （量先涨停价再涨停） 目前，已经逐步步入量价齐跌阶段，回暖期当在2011年季春，止跌企稳，项目上市当不受严重影响。 市场-政策判断——为定价准备 评估项目 本案 金域蓝湾 恒大绿洲 天泽苑 康桥水岸 龙湖文馨苑 合家春天 区位地段 6 7 7 7.8 6.5 6 6.5 周边环境 6.5 7.2 7.2 7.3 6.5 6.8 6.5 交