物业的承接查验.ppt

* 华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司 物业的承接查验 时间：2014年6月  内部资料 注意保密 承接查验的概念 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。 它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。 物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。 原来有称之为接管验收的，现统一称为承接查验。 国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011年1月1日起施行 建设部建标（1991）第69号ZBP30001—90 《大连市城市住宅小区物业管理项目接管暂行办法》（大房局（2003）65号 内部资料 注意保密 承接查验的法律依据 《物业管理条例》 第二十八条 　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　（四）物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 　　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 《物业承接查验办法》 第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。?? 第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 ??? ?前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 ? 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 ?第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 ?第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 ??第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： ?第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。 《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》建设单位将红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、消防、邮政等设施移交给物业公司管理，由物业公司出具同意接收文件属于业主所有的公共停车泊位移交给全体业主，由物业公司代为接收，并出具同意接收文件 新建物业的承接查验 1、总流程 关于综合竣工验收 《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，可见，验收合格是商品房交付使用的条件。但是，如何定义验收合格？ 一种意见认为，根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位组织的勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格，形成《单位（子单位）工程竣工验收报告》，即表明商品房验收合格，可交付使用。理由是根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第9条的规定，验收合格是备案的前提，备案不是行政机关对验收合格的确认或审批行为，法律和行政法规规定验收合格即可交付使用，并未明确要求经备案后才可交付。 另一种意见认为，建设单位组织的竣工验收合格，形成《单位（子单位）工程竣工验收报告》，