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中介不好使？ 看看买房“8步走” “2007年市场好时保安变中介，2008年市场低迷时保安是保安，2009年行情逆转保安又转变中介———这是我们小区保安的真实写照。”在一房地产网站上，有网友发帖调侃自家小区保安。 对于日益兴起的保安、银行、网站等个人或机构提供的二手房资源，市民给予了高度关注。业内人士对通过上述渠道进行自主交易褒贬不一，但市民的回应相对一致：如果能保证资金、产权无风险，自主交易很欢迎。 “如果能省下几万块中介费，手续繁琐点都是小问题，最担心的是房子产权有问题、资金没保障。”最近有买房打算的黄先生说。本报与搜房网、焦点房地产网的联合调查显示，与黄先生持同样观点的是大多数。调查显示，对于非中介机构提供的买卖房源，近两成人明确表示可接受，近四成人表示“价格便宜很多可考虑操作”。对于自主交易，市民最担心的是“交易风险”。对于这一问题，记者在采访银行、中介按揭部专家、深圳市国土房管局后拿到一致答案：如果能按部就班做好每个环节，风险就可迎刃而解。如市民闻之色变的“资金风险”，只要你把资金交给银行监管，签个妥善的监管协议，资金便放进“保险箱”，而另一“大头”———产权风险，你只需要在交易前查档就能化解。 交易环节 第1步 买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档（咨询电，宝安查档要去前进一路2 9 3号（咨询电，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦（咨询电。 记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步 交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%； 2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”； 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 第3步 赎楼 赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。 “出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。 这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保