第一章 房地产基础概念.ppt

第一章 房地产的基本概念 一、房地产的定义 物质形态上的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”。 房产——指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。 具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。 地产的概念 狭义——指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。 广义——是作为财产的土地，亦指从事土地开发和经营的产业。 房地产即房产和地产的合称，是指土地、建筑物、其他地上附着物及其附带的各种权益。 房地产包括土地和建筑物两大部分 其他地上附着物：围墙、地下管线等 权益：权利、利益和收益 权利：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间使用权等 从房地产这个概念产生的时间上看，它是现代城市经济的产物，只有在城市中，不动产才以房屋为主要表现形式，只有城市的土地才不再称为“田”而称为“地”。 常识链接：房地产一二三级市场 房地产的一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租），并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。一般土地使用权确定为：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或其他用地50年。 房地产的二级市场：主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。 房地产的三级市场：指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。 二、房地产的特征 （一）不可移动性 （二）独一无二性 “一房一价” （三）寿命长久性 （四）数量有限性 （五）用途多样性 （六）相互影响性 （七）易受限制性 （八）价值高大性 （九）难以变现性 （十）保值增值性 三、房地产的类型 （一）按照房地产的用途来划分 1. 居住房地产 住宅：公寓和别墅 公寓：低层、多层、中高层、高层 别墅：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加式别墅和空中别墅 2. 商业房地产 百货商场、购物中心、超市、美容院、干洗店等 3. 办公房地产 商务办公楼（写字楼） 4. 旅馆房地产 饭店、酒店、招待所、度假村等 5. 餐饮房地产 6. 体育房地产 7. 工业房地产 8. 其他房地产 公益性、特殊用途、综合性房地产等 （二）按照房地产的开发程度来划分 1.生地 不具有城市基础设施、未形成建设用地条件的土地 2.毛地 具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市土地 3.熟地 4.现房 5.毛坯房 6.期房 “楼花” （三）按照房地产的权属性质来划分 普通商品房、经济适用房、经济租赁房、廉租房、两限房、房改房、集资房 （四）按照房地产是否产生收益来划分 1.收益性房地产 是指能直接产生经济效益或具有潜在经济收益的房地产 2.非收益性房地产 是指不能直接产生经济收益或不具有潜在经济收益的房地产 四、房地产的相关行业 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业 房地产服务业分为物业管理业和房地产中介服务业 房地产中介服务业分为房地产估价、房地产经纪、房地产销售、房地产咨询 1. 房地产开发 2. 房地产销售 3. 房地产经纪 4. 房地产估价 5. 房地产咨询 6. 物业管理 小链接： 据联合国有关机构对45个国家和地区的调查，住宅的投入产出比为1:1.64。在香港，最大的财团大多数都是靠房地产业起家，日本最大的房地产公司曾连续数年为世界第一大财团(只是近两年才为美国微软公司所取代)。这种高投资、高效益的投机机制具有极强的资金凝聚力，形成所谓“开发热”、“房地产热”。 近年来，我国每年钢材总耗量的25％、木材的40％、水泥的70％、玻璃的70％、运输量的8％都用于房地产业，这种情况被称为房地产业对其他产业的第一次带动； 第二次带动是指房屋投入使用后带动房屋装饰、家具、家用电器等相关产业的发展。房地产业对金融业的发展亦具有重要作用。由于房地产业对资金的需求量大、投资回报率高，因而比其他投资领域更尺吸引力。 * * * * * * * * * * *