第1讲市场与房地产市场.PDF

第 1 章 市场与房地产市场 学 习 目 标 1. 了解市场的概念； 2. 了解房地产及房地产市场的概念； 3. 掌握房地产的特征及房地产市场的特征。 技 能 要 求 1. 能够举例说明房地产的各种特征； 2. 收集有关房地产市场的信息。 1.1 市场 1.1.1 市场的概念 市场是商品经济特有的经济范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。市场的基本经 济内容是商品供求和商品买卖。市场的形成必须具备下列基本条件：存在可供交换的商品（包 括有形的货物和无形的服务）；存在着提供商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方； 具备买卖双方都能接受的交易价格、行为规范及其他条件（如场所、信息、储运、保管、信 用、保险、资金渠道、服务等）。只有具备这些条件，才能实现商品的让渡，形成有意义的 现实的市场。而这样一些形成市场的现实条件，就成为企业市场营销活动的最基本的制约因 素。 市场就其空间形式和经济关系等方面而言，可以从经济学和营销学两个角度对市场进行分 析。 1.1.1.1 从经济学的角度分析 1. 市场是商品交换的场所 亦即买主和卖主发生作用的地点或地区，这是从空间形式来考 察市场，市场就是一个地理的概念，如沈阳市场、国内市场、国际市场等。我国古代《易经》 中指出：“日中为市，致天下之民，聚天下之物，交易而退，各得其所。” 2. 市场是指某种或某类商品需求的总和 商品需求是通过买主体现出来的，因而也可以说， 市场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。当人们说“北京的房地产市场很大” 时，显然不是指房地产交易场所，而是指北京对房地产的市场需求量很大，现实的、潜在的 买主很多。 3. 市场是买主、卖主力量的集合，是商品供求双方的力量相互作用的总和 这一含义是从 商品供求关系的角度提出来的，反映的是“作为供求机制”的市场。“买方市场”、“卖方市 场”这些名词反映了供求力量的相对强度，反映了交易力量的不同状况。在买方市场条件下， 商品的供给量大大超过商品的需求量，整个市场对买方有利，价格下降，服务质量要求高， 顾客支配着销售关系；而在卖方市场条件下，商品需求量大于供给量，市场商品匮乏，品种 不全，价格看涨，改善服务态度缺乏动力，由卖方支配着市场销售关系，整个市场对卖方有 利。 4. 市场是指商品流通领域，它所反映的是商品流通全局，是交换关系的总和 这是一个“社 会整体市场”，也是通常所说的“广义市场”。按照这一含义的理解，首先，市场是商品使用 价值和价值及其外化形式—商品和货币的关系；其次，它反映商品所有者（卖方）和货币所 有者（买方）之间的关系；最后，现代商品经济的重要特征就是客观经济职能的形成，这一 职能应由政府来行使，这就形成了企业、消费者和政府三要素的市场主体结构，市场所反映 的经济关系就表现为三类主体的相互关系。这些关系及其性质支配着经济运行过程。 1.1.1.2 从营销学的角度分析 市场的上述四种含义对企业的市场营销活动均具有重要意义。任何企业对其产品的市场需 求、销往的地区和场所、市场的供求状况以及与企业产品有关的当事人都必须考虑，必须兼 顾各方的经济利益，协调彼此间的各种关系。但作为营销市场，却具有特定的含义，即从营 销的角度看待市场，市场是指具有购买欲望和购买能力的消费者。它包含三个主要因素，即 有某种需要的人、有满足这种需要的购买能力和购买欲望，用公式来表示就是： 市场 = 人口 + 购买力 + 购买欲望 1. 人口 人口是构成市场最基本的条件，也是首要条件。凡是有人居住的地方，就有各种 各样的物质和精神方面的需求，从而才可能有市场，没有人就不存在市场。 2. 购买力 购买力是消费者支付货币、购买商品或劳务的能力。消费者购买力是由消费者 的收入决定的。有支付能力的需求才是有意义的市场。所以，购买力是构成营销市场的又一 个重要因素，是实现购买的物质基础。 3. 购买欲望 购买欲望是指消费者购买商品的动机、愿望或要求，是消费者把潜在购买力 变成现实购买力的重要条件，因而也是构成市场的基本因素。人口再多，购买力水平再高， 如果对某种商品没有需求的动机，没有购买商品的欲望，也形成不了购买行为，这个商品市 场实际上也就不存在。从这个意义上讲，购买欲望是决定市场容量最权威的因素。 总之，市场容量的大小，完全受上述三个因素的制约，只有当这三个因素一个不少地有机结 合时，才能使观念上的市场变为现实市场，才能决定市场的规模和容量。例如，一个国家或 地区人口众多，但收入很低，购买能力有限，则不能构成容量很大的市场。又如，购买力虽 然很大，但人口很少，也不能成为很大的市场。