第一讲房地产与房地产市场.doc

第一章 房地产与房地产市场 房地产和房地产市场的概念、分类和特征； 房产与地产之间的联系与区别； 房地产市场的基本功能与作用。 在人类经济社会中，特别是发达市场经济国家和地区，从个人到企业再到政府都十分重视房地产及房地产市场，在有些地区房地产业成为当地的支柱产业。许多实力雄厚的大公司往往与房地产业有较强的联系或本身就是以房地产为主要生产或经营对象，一些银行也将筹集到的大量资金投向房地产的开发和经营活动，这既支持了房地产业的发展，又增强了自身的实力。随着市场经济的进一步深化，房地产业在中国已从原来的幼稚产业逐步成长为中国国民经济发展的支柱产业，特别是近几年，随着国家相关产业政策的实施，房地产业对中国GDP的增长所出的贡献更是令世人瞩目。 第一节 房地产一个基本概念的大致界定 房地产到底是一种什么性质的商品？它具有哪些特点，又有哪些表现形式呢？下面我们就这些问题一一给予阐述。 一、房地产的含义 按照国家统计局的定义，从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。就中国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地（城市地产），及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施（城市房产）和对这些建筑、辅助设施的管理等。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。 笔者认为，所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产关系。 由于物质形态的房屋与土地总是紧密相的，房屋建筑与建筑地块总是连在一起，表现为一种有机整体，因此在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性，房产与地产两个概念常合称房地产。又由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此房地产又常常被称为不动产。 谈到房地产时，需要特别注意房屋与房产以及土地与地产的区别通常所说的房屋是指该建筑物的物质形态或物理特征。提到房屋一般想到它是人类生活或生产的基本物质条件，想到的是它的形态（不管是古代的穴居、巢筑还是现代化智能建筑）、建筑材料、建造质量、构建技巧、使用用途等，是生产、分配、交换和消费的主体。而房产是指作为财产的房屋，也就是从财产角度考虑的房屋。提到房产，不仅是指实物形态的房屋，更侧重于指房屋的所有、占用、使用、收益、处分等权利义务关系。 通常所说的土地不管是原始状态的土地，还是经过人类开发改造的土地，都是指土地这一物质的资源形态。广义的土地是一个垂直系统，包括地球表面至地心乃至从气层至地心一定垂直距离的空间状态，是包括土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及地理位置所组成的自然综合体。狭义的土地一般仅指地球表面构成陆地的土壤层，通常称为地皮或地表。地产即指把土地视为财产时的称谓，这时土地体现着相应的生产关系。也就是说地产是土地社会属性的具体体现，是在一定所有制关系下作为财产的土地及其权益关系的总和。谈到地产，必然涉及所有关系和土地流通或使用过程中发生的利益关系及处理方式等。 二、房地产的分类 尽管从物质形态和价值构成上房地产常常是不可分离的，但从掌握知识这个角度，还需将其硬性分开，以便了解它们各自包含哪些内容。 （一）房产的分类 笔者认为，同其他许多事物一样，房产的分类也不是唯一的。从不同的角度，用不同的划分标准，可以对房产作不同的分类。 1按房屋的用途划分 按房屋的用途可将房产划分为类 （1）居住用房 是指专供居住用的房屋。主要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅等，职工家属宿舍、集体宿舍（包括单身宿舍）和学生宿舍等也包括在内但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室、车库等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 （2）办公用房 指机关、团体、企业、事业、学校、医院等单位的各类办公用房。包括档次较高的、设备较齐全的写字楼和条件一般的普通办公用房。 （3）商业营业用房 指用于商业经营服务活动的房屋如商场、酒店、饭店、度假村等。 （4）其他用房 是指非住宅中不属于办公用房、商业营业用房用途的房屋建筑物，如工业生产及存储用房、中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。 2按房屋的所有权性质划分 按房屋的所有权性质通常可分为类 （1）国有房产 这是国家按照统一领导、分级管理的原则，授权国家机关、国有企业和事业单位等管理的属于国家所有的房产。一般来说，上述单位在国家授权的范围内对国有房产占有、使用、处分等权利；同时负有保护国有房产不受损害的义务。 （2）劳动群众集体所有房产 这是归集体组织和单位所有的房产。这些组织和单位依法对其享有占有、使用、处分等权利。 （3）公民私人所