城市中心高端综合体项目KPI体系案例研究.pptVIP

城市中心高端项目案例研究（KPI体系） 世联地产城市住宅线南山市场研究小组 2007年6月5日 深圳房地产市场研究系列之 案例选择条件： 一线城市（北京、上海、深圳） 城市中心成熟区域 周边配套完善 借鉴点： 营销卖点 户型特征 案例借鉴原则 翠湖天地 总建筑面积：13万m2 容积率：4 车位：542 地址：上海卢湾  (内环内) 总套数：645 规模：共17栋（含7幢32层） 豪华私家会所：7000m2 法式园林： 10000m2 地段：繁华城区中心地段，地铁、高架、地面立体交通； 规划：规划中的国际学校、国际时尚品牌街、歌剧院、国际医疗中心、五星级酒店； 硬件：嵌入式厨房电器，单眼燃气灶及抽油烟机，国际知名卫浴产品，中央空调； 服务：引入88新天地精品酒店服务的住宅，提供最优质的物业管理； 主力户型：139m2两房，183-186m2三房，315-325m2复式 上海 华府天地 总建筑面积：70000m2 容积率：3.2 总户数：219 地址：上海卢湾  (内环内) 规模：共4栋18层住宅 商业面积：9000m2 地段：繁华城区中心地段，地铁、高架、地面立体交通； 规划：规划中的国际学校、国际时尚品牌街、歌剧院、国际医疗中心、五星级酒店； 硬件：进口花岗岩石材，一层一户，三梯一户，主人专属电梯，中西双厨； 景观：一层一户360度上海极致景观宝典； 主力户型面积区间：300-500m2 上海 衡山路41号芝大厦 总建筑面积：14997m2 地址：上海徐汇  (内环内) 规模：1栋24层住宅 商业面积：6273m2 主力户型：87-109m2一房，166-186m2两房，180-196m2三房 建造风格：Neo-Classical新古典建筑外形，Art Deco艺术的室内装饰及家俱； 景观：拥有全上海360度景观，夜上海的光芒闪烁一览无遗； 服务：由超五星级酒店管理公司Kempinski HotelsResorts提供物业管理，保安严密，特设管家及Butler服务； 其他：被上海市徐汇区城市规划管理局推介为优质住宅式建筑物。投资自住皆宜； 上海 济南路8号 主力户型：83-805m2全豪华户型，83m2一房，148m2两房 服务：英国Palmerston HotelsResorts管理（包括家务处理、室内服务、24小时大堂经理、水疗温泉及健身会所、代客泊车、劳斯莱斯司机服务、私人管家服务及各类财物保管等）； 硬件：配备高级欧洲设计品牌，（包括 BB italia、BangOlufsen、Artemide的原装设计家私。Poggenpohl设计的定制厨房系统，内置Gaggenau、Kuppersbusch、Dorn-bracht 品牌的豪华家电及厨具，室内地坪均铺设大理石连同地热系统。 总套数：308 规模：31层高的双子塔建筑 上海 经典茂名 主力户型：135m2两房，185m2三房 配套：时尚商厦、五星级的豪华酒店、专业的剧场、美术馆、音乐厅、市级医院、国家银行、跨国企业； 交通：地铁二号线石门一路站和裙楼内商场相连，与延安路高架，成都路高架仅一路相隔； 规模：公寓地上总建面近26000平方米，地下总建面近万平方米，地下三层为车库，地上一至三层为商场，四层为经营性会所，五层至二十九层为住宅。公寓和商场分南北不同出入； 配套：独立大堂、三菱电梯，两梯两户； 总建筑面积：2.5万m2 容积率：4.76 车位：140 地址：南京西路与茂名北路交界处 总套数：123 上海 静安四季 主力户型：77-93m2一房，119-130m2两房，148-180m2三房 建造风格：海派文化代表性的建筑，又将时尚精神渗透骨髓。现代主义外立面，流动的现代都市气韵，具有跌宕起伏的旋律与动感； 户型特征：一房SOHO族单身公寓，到四房金领泱泱大户，户户朝南观景主卧； 地址：静安 (内环) 规模：共4栋高层 上海 鲁能幸福村 北京 位置优势： 北京大东部商务区的核心位置，临近CBD，燕莎，东直门，建国门等核心热点区域。 城市主干道工体北路与新东路的交汇处，距离东三环与二环1-2公里，交通通达性与昭示性俱佳。 项目紧邻著名的工人体育场，拥有良好的景观资源与人文资源。 总建筑面积：21万m2 容积率：4.5 商业面积：4-6万m2 鲁能幸福村 北京 规模业态：包括四种业态：酒店、写字楼、商业、酒店式公寓。 酒店：标准为500间客房，最低是标准五星级定位。 商业：将引进韩国、日本顶级商业主力店，自己持有待成熟后，考虑整体出售； 户型 面积（平米） 套数 比例 价值体系 1房 100-120 75 15% 回现产品 2房 200-240 105 60% 现金牛产品 3房 300-350 35 23% 现金牛产品 标杆产品 500-1000 5 2%