2008年苏州中海某项目后评估报告.docVIP

【××××】项目后评估报告 后评估工作小组 二○○八年四月 目 录 1.项目概况 4 1.1项目概况 4 1.2项目背景 4 1.3项目发展周期 4 2.项目投资管理评估 5 2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 5 2.1.1宏观环境 5 2.1.2房地产市场 6 2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 7 2.2土地协议执行情况 8 2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 8 2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 10 3.××××营销管理评估 11 3.1项目各类型物业销售情况 11 3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 12 3.3项目销售时机 15 3.3.1一期营销计划安排 15 3.3.2二期营销计划安排 16 3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 17 3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 19 3.4 原定位客户分析 19 3.5成交客户分析 20 3.6项目的物业管理费用检讨 21 3.7项目的销售策略 21 3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 21 3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 21 3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 22 3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 22 3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 23 3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 23 3.7.7第六阶段：××