民营小型房地产企业开发项目风险管理.doc

论文摘要 随着当前新一轮房地产宏观调控的不断深入，中国房地产市场面临着重大的变革，房地产项目开发的风险不断加剧。对于自身实力本就较弱的民营小型房地产企业来说，加强风险管理关系到企业的生存和可持续发展。本文在国内外房地产风险管理理论的指导下，从风险识别、风险评估和风险应对三个环节，阐述了民营小型房地产企业风险管理的整个过程，为企业进行风险管理提供了理论依据和方法指导。 关键词：房地产、民营企业、风险管理。  目 录 1 绪论 1 1.1 研究背景及意义 1 1.2 民营小型房地产开发企业的特点 1 1.3 房地产项目风险管理研究现状 2 1.4 房地产项目风险管理程序 3 2 房地产开发项目各阶段风险识别 3 2.1 项目获取阶段的风险 3 2.2 建设前期阶段的风险 4 2.3 项目投资建设阶段的风险 4 2.4 经营销售阶段的风险 5 3 房地产开发项目风险评估 5 3.1 项目风险的定性分析 5 3.2 项目风险的定量分析 6 4 房地产开发项目风险应对措施 7 4.1 风险规避 7 4.2 风险转移 7 4.3 风险分散 8 4.4 风险预防 8 4.5 风险减轻 8 5 结论 9 参考文献 10 绪论 研究背景及意义 我国房地产业从1998年停止住房分配开始发展至今，已经成为中国经济的支柱。由于中国的房地产市场还不成熟，行业的投资回报率相对较高，准入门槛又相对较低，吸引了很多的企业和个人投身到房地产行业中来，使得中国的房地产开发企业的数量快速增长，截止至2011年底，这一数量已经达到88419家（数据来源：国家统计局网站），而其中85%以上是中小规模房地产企业，中小房地产企业的市场占有率超过70%。由于中国地域广阔、人口众多、区域发展不平衡等实际国情决定了，中国房地产市场仍离不开中小型房地产企业，在房地产发展相对较为落后的小城市和县、乡镇区域，中小型房地产企业仍将发挥主力军的作用。 2008年以来，由于政策、经济等原因，中国的房地产业正面临着一场深刻的变革。由于民营小型房地产企业在行业内的竞争能力相对较弱，使其受到当前宏观调控和行业变革的影响最为严重，项目开发所面临的各种风险急剧增加。如何采取各项措施对项目风险进行有效的管理和控制对民营小型房地产企业来说显得尤为重要，也是关系到中国的房地产市场能否健康持续发展的重要内容。 民营小型房地产开发企业的特点 （1）企业规模较小，业务覆盖面较狭窄，具有明显的地域性 民营小型房地产企业的规模较小，同时开发的项目数量比较少，单个项目的投资额相对较小；业务的范围比较狭窄，往往只涉及房地产产业链的少数环节，开发的项目类型比较单一；一般仍以在创立城市及周边区域内开发项目为主，具有明显的地域性特色。 （2）企业组织结构简单，管理较灵活，但决策主观性强，规章制度不规范 民营小型房地产企业，处在一种更加市场化竞争状态之下，在项目的运作中更注重灵活和务实；这类企业大多采用集中制，组织结构比较简单，职能部门和中间环节都较少，企业经营者大多都是直接管理公司的全面业务，管理方式多为单一的自上而下直线沟通的方式。这样的组织结构使得企业在决策制定和对市场变化的反应方面都比较迅速，但同时也容易受到经营者个人的主观经验影响；企业内部管理的体制不完善，日常管理往往占用高层大量的时间和精力，缺乏能有效约束和激励员工的措施。 （3）资源整合意识强，但员工整体素质偏低，缺乏核心团队 多数民营小型房地产企业往往只涉及房地产产业链中的少数环节，而在规划设计、营销策划、物业管理等环节通过行业内资源整合，委托其他专业单位开展中间业务。这种阶段式的合作方式能基本解决民营小型房地产企业项目开发能力不完备的问题，但同时由于合作对象与本企业之间的立场角度不完全相同，相互之间难以达到配合一致的状态，而相关专业人才的缺乏也容易导致沟通中信息的不对称问题；民营小型房地产企业的影响力小，稳定性较差，对各类专业人才的吸引力较小，又缺乏完善的人才培养体系，员工整体的专业素质相对较差，难以形成高水平的核心团队。 （4）房地产开发项目各阶段风险识别 房地产开发过程通常分为四个阶段，即项目获取阶段、前期手续和规划设计阶段、项目建设阶段、租售及物业管理阶段。房地产项目的风险管理是全生命周期系统的风险管理，项目的每个阶段所具有的风险要素种类和性质不同，因此风险识别需要在房地产项目的各个阶段都需要进行，只有这样，才能准确的、及时的发现风险因素。 项目获取阶段的风险 项目获取决策阶段是房地产项目过程中具有风险因素最多和最不确定性的阶段，决策的正确与否决定了整个项目的成败，本阶段的主要任务是通过对项目决策环境的研究，综合考虑政策、经济、市场等因素的影响，制定具体的项目的开发策略，及决定在何时、何地、如何开发何种房产项目。 外部环境风险。房地产项目的外部环