深圳商业地产赢利模式研究.doc

致世联同事： 近阶段世博布吉项目组主要针对项目的商业部分作了深入的研究，期间参考了大量商业案例，积累了一些关于商业赢利模式的资料。在此简单总结，希望能对大家有所帮助，不足之处，请不吝赐教。 商业地产的赢利模式研究 ［摘要］ 本文探讨了商业地产的四种赢利模式，并在此基础上提出商业运作的最佳赢利模式。兼顾商业地产所涉及的多方利益体，提出“四赢三统一”的概念。以上模式及概念的提出，有助于我们有针对性、有说服力的与开发商沟通商业物业的发展建议。 一、四种赢利模式 运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。 第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。 第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。 第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，三统——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括：1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3.商家通过入场经营取得经营利润；4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目标，“三统一”模式在商业地产运作过程中的优势正在凸现有利于统一的业态规划和项目定位在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证。在项目启动前，由专业公司根据目标消费人群的若干消费特点和消费结构，进行统一的业态规划，进而将项目合理的定位，将能够极大的保证项目最终的成功。有利于合理的掌控租金和售价之间的均衡；商业地产另外一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。市场上常见的8％的投资回报承诺即反映了这一事实。商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现。有利于实现发展商的利益最大化商业物业建成后，发展商作为物业的拥有者，对物业的赢利有多种模式可以选择不租不售，自己做商业经营，与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营 统一招商，统一销售，统一管理在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和销售的反馈信息借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。有利于协调各利益主体之间的关系；商业地产所涉的利益主体众多，因而就难免有众多的关系需要协调，理论上看来四个利益主体最少有六对矛盾（业主与发展商，商家与发展商，消费者与发展商，业主与商家，业主与消费者，消费者与商家）需要协调。 在操作实际过程中如果不是一家公司，而是几个公司同时操作各个部分，各个利益主体由于利益侧重点的差异，其所需要处理的矛盾必然将增加，每一个矛盾都将为项目的成功留下隐患。若由专业公司进行三统一操作，在同一个公司内部进行协调，则可以有效的避免以上情况的发生。三统一操作模式有利于保证项目的持久繁荣：模式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的内容，其最明显的特点就是针对性较强，有这一特点作为基础，将能够极大的保证项目的持久繁荣。三统一操作模式下的管理与纯粹的商业管理有很大的不同，简单的概括就是：纯粹的商业管理是主导式的管理，三统一模式下的管理则为服务式的管理。商业公司通过使用统一品牌，统一开具发票等常规管理模式，对商家的经营范围，经营模式等进行严格的管理，管理相对严格，并且伴随着高昂的费用。这一经营模式多伴随着百货公司，精品购物等形式存在，如：汇金百货，