第9章物业设备管理2010.ppt

（二）应验收项目 1、生活泵、备用泵、消防泵应是正规企业生产的产品，要有产品合格 证。安装合格，无异响、无颤动、有防水。 2、水箱防腐涂料必须有省级以上（含省级）卫生部门颁发的“产品卫生 安全性评价报告”。水箱无漏水，各接口处应有防渗漏处理。 3、水位控制装置动作灵敏，电器设备完好并有防水措施。 4、生活供水管道、水箱或储水池安装完毕必须进行清洗和消毒，并取 得卫生防疫部门的“卫生许可证”。 5、消防设备必须进行设备及性能试运转，必须符合设计使用要求并经 消费部门验收签字。 6、二次供水管道所用管件及连接方式应按有关规定执行。 7、凡有保温层的以及暗敷设供水管道，必须有隐蔽前所作水压试验记 录。 8、生活供水箱、泄水管、溢水管均不能与生活污水管道及设备直接连接，必须有可靠的空气隔断及防污染装置。 9、生活和消防合用一水箱时，必须留有消防储水量，水箱的消防出水管与生活用水出水管应有符合消防要求的储水量间距。 10、水箱的位置、箱口、高度、与屋顶的距离、环境等必须符合有关规定。 三、给排水设备的运行管理 （一）服务标准 1、有卫生防疫部门核发的“供水卫生许可证”； 2、保持供水设施周围的环境清洁； 3、保证供水安全，每年进行一次水质化验； 4、水箱水池加盖枷锁，每年清洗消毒一次； 5、供水管理与操作人员应按规定进行身体健康检查并取得健康合格证； 6、保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理；大修时要提前通知，并采取临时供水措施； 7、消防泵每月试泵一次，保证泵能转、水能上。 （二）档案管理 1、验收的全部文件； 2、大、中修工程改造、更新工程的所有文件； 3、事故报告； 4、年度的安全普查记录； 5、本年度的卫生许可证和水质化验单； 6、消防泵试运行情况登记表。 四、给排水设备维修保养管理 1、维护保养 日、周、月、年 2、故障急修 3、修理工程 分维修保养和大修 第三节 供暖设备管理 一、供暖设备管理综述 （一）供暖管理职责划分 1、采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。 2、采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业服务企业维护、管理。 （二）集中供暖管理的基本内容 集中供暖系统由热源、热网、散热设备组成 相应管理 （三）供暖管理的特点与要求 除具有房屋设备的一般特点外，还有： 1.管理的系统性 2.明显的季节性 3.经营性更突出 4.对环保要求高 （四）供暖的物业管理模式 1.自营管理 2.委托专门的供暖管理公司管理 二、供暖锅炉房的管理 （一）供暖锅炉房的接管 1.接管新建锅炉房 2.接管已运行多年的锅炉房 （二）锅炉在运行前应具备的条件 1.锅炉使用登记证 2.运行锅炉的检验 定期外部检验、定期停炉内外部检验、水压试验 3.司炉工及水质化验员操作证 4.健全各项管理制度 ①岗位责任制②锅炉及辅机的操作规程③巡回检查制度④设备维护保养制度⑤交接班制度⑥水质管理制度⑦清洁卫生制度⑧安全保卫制度 5.锅炉运行各项记录 ①锅炉及附属设备的运行记录②交接班记录③水处理设备运行及水质化验记录④设备检修保养记录⑤单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录⑥事故记录 6.锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态 （三）锅炉操作管理 系统化的安排 （四）锅炉及附属设备的维护 大修安排在停运期间 设备运行维护做到随时发现问题随时维修 三、供暖管网的管理 （一）供暖管网的接管 应审查其设计和施工是否符合国家的有关规范和要求 1.接管新建供暖管网时，应由开发商负责一段时间的供暖期 2.接管已运行的旧网时，考察一段时间再接管 （二）热网设备的维修 热网设备、管路、阀门、伸缩器、支架、法兰垫 1.预检预修---非供暖期 2.事故抢修 ①查出损坏部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管的阀门②使干管中未损坏的管段恢复运行③排除损坏故障④开通管路，并恢复向关断的用户供热 四、供暖用户管理 （一）订立供暖条款 （二）制定供暖管理办法 （三）教育用户最经济地取暖 （四）供暖费用的收取 1.供暖费的计算方法有3种：按面积、按热量、按户数 2.用户供暖管理费用的交纳和监督 第四节 供电设备的管理与维修 一、管理范围的界定 （一）居住小区 1.使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界 2.使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界 3.上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理责任 （二）非居住小区 1.低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物为分界点，支持物属供电局 2.10KV