新落成物业投资需求分析.PDFVIP

第 69號 2017 年5月 10日 新落成物業投資需求分析 香港住宅樓市屢創新高。根據差餉物業估價署最新公布的 蔡永雄 2017年3月份數據，住宅樓價連續 12個月上升，並連續五個月創歷 高級經濟研究員 史新高，較 2015 年9月樓市調整前的高位上升了4.5% ，並較1997 Tel rickychoi@ 年的樓市高峰高出85.0% 。然而，住宅樓市的理想表現，是在特區 政府和金管局自2009年起推出多輪需求管理及按揭審慎監管措施， 以及積極增加土地供應的背景下取得的，這反映出香港住宅樓市 仍受到強勁的自置及長線投資需求所支持，相信這是與過去十多 年來住宅樓宇供應不足，低息環境長期持續，經濟和就業表現穩 定有關，本文將對新落成物業的投資需求分析。 事實上，近年特區政府已積極抑壓市場對住宅物業的需求， 由針對短期炒賣的額外印花稅、非本地和公司買家的買家印花稅， 以致近期對非首次置業香港永久居民徵收15%的從價印花稅，務 求能抑壓非本地、短期以至長期投資需求，並以港人首次置業為 優先。可是，從政府堵塞漏洞前，一契多伙的個案明顯增加，以 及近期市民透過親屬以首次置業身份購買物業的個案增加的情況 歡迎關注「中銀香港研究」公眾 來看，反映在目前低利率和長遠保本增值的投資渠道有限下，市 號，經濟金融深度分析盡在掌握 民對買樓收租的長遠投資需求 甚為殷切。現時，市民若把住宅物 業轉讓給近親，無論該近親是否永久居民或是否擁有住宅物業， 該交易亦只需繳交較低的第二標準印花稅，而在親屬之間轉讓單 位後，沒有住宅物業的人士便可再以首次置業身份來購入新單位， 避免繳交 15%的從價印花稅。 無疑，在政府推出雙倍印花稅和15%的從價印花稅後，香港永 聲明 ﹕ 本文觀點僅代表作者個人判斷，不 久居民以首次置業身份購買住宅物業的比例升至90%左右，較未 反映所在機構意見，不構成任何投 推出有關措施時70%左右升至近20個百分點，反映整體住宅交投 資建議。 的自置用途比例增加，而用作投資的比例有所減少。然而，有關 數據並不能完全反映住宅物業交投中的自置和投資比例，如一個 1 家庭可以丈夫和妻子兩人的名義各自以首次置業的身份買入單位， 當中一個自用和一個投資；也有買家會以尚未置業的成年子女或 父母的名義入市；亦有買家可以上述方式先行把單位轉讓給近親， 再以首次置業身份入市。因此，單以繳交雙倍印花稅或 15%的從 價印花稅個案來評估投資需求，並以繳交較低的第二標準印花稅 個案來評估自置物業需求便會高估了自置買家的比例，同時亦低 估了長線投資的需求。 4月底，差餉物業估價署公布了最新《2017年物業市場報告》， 有關報告每年均提供了上一年新落成住宅單位在評估差餉時申報 作為業主自用及出租的單位數目，由於業主有責任向差餉物業估 價署填寫物業詳情申報表，提供物業單位的使用和租用詳情，令 該署能掌握到香港住宅物業的自用及出租情況。 2