北京世丰写字楼策划中心报告.ppt

北京世丰项目策划报告;本文仅供客户内部使用，版权归深圳市城市策略地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;报告思维导图;上篇：市场调研与项目定位;第一部分：写字楼市场调研;一、项目基本情况及市场总体态势;1.1项目区位;1.2项目基本技术指标;1.3项目交通人流关系与四至;铁路;北京新规划下的城市空间结构:“两轴-两带-多中心” 1、强化由怀柔、密云、顺义、通州、亦庄组成的“东部发展带”； 2、整合由延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村组成的“西部生态带”;1.5交通规划与CBD东扩;1.6区域现状;1.7区域用地规划;1.8相关政策解读;1.9小结;二、写字楼市场调研;2.1北京写字楼市场供需情况;北京写字楼市场供需情况;金融街;1.5-1.8;7-9元/日·㎡ （25-35美元/月. ㎡）;2.4各区域主流客户需求—CBD;金融街写字楼市场的客户以大型国有银行、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主 。 需求特点： 1、客户主要以内资企业为主，所占比例占九成以上。 2、写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者写字楼客户中所占总比例之和为75% 3、国内企业购主要买以自用为主，外资购买自用与投资各占50％;中关村、望京写字楼市场形成了以高科技企业为主 要客户群的区域发展特色： 1、区域写字楼主要出售为主，是典型的销售市场； 2、IT高科技行业所占办公面积比例达到60%以上 ； 3、民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户 ； 4、从近2年推出的量的来看，近来区域写字楼市场略显疲态，销售速度缓慢。;2.5各板块与东部区域的关系;CBD与东部区域的关系;住邦2000;2.7片区内典型写字楼案例分析;硬件设施 外墙：低辐射镀膜玻璃幕墙 空调：麦克维尔中央空调，新风系统 电梯：日本三菱电梯 洗手间：TOTO洁具，24小时热水 大堂：石材花岗岩 其他：写字楼直饮水系统;面积区间;商贸服务类型最多的，占总入住企业的44％，其次是科技信息产业，占17%,建筑装饰和媒体文化交流等，分别约占10％以上。;优势： 1、商住楼立项，实用率高 2、临朝阳路，外部交通便利，外立面 时尚明亮 3、单位面积小，可拆分的灵活空间。 4、户型方正，进深开间比例适宜;名称;片区内典型写字楼案例分析;片区内典型写字楼案例分析;片区内典型写字楼案例分析;优势： 1、住宅立项，外立面按照写字楼设 计，拥有70年产权； 2、实用率高，价格与住宅相仿； 3、临朝阳路，交通便利，具有一定的 展示性； 4、外观新颖具有现代感。;名称;片区内典型写字楼案例分析;面积区间;片区内典型写字楼案例分析;优势： 1、纯写字楼立项， 2、临朝阳北路，交通便利，具有 一定的展示性； 3、单位面积小，可拆分的灵活空 间。 4、户型方正，进深开间比例适宜;名称;片区内典型写字楼案例分析;面积区间;片区内典型写字楼案例分析;优势 1、商住立项，实用率高； 2、临朝阳路，交通便利，外立面设 计具有展示性； 3、单位面积小，可拆分的灵活空间。 4、200％车位配比； 5、项目自身及周边配套完善。;片区内典型写字楼案例分析总结1;片区内典型写字楼案例分析总结2;片区内典型写字楼案例分析总结3;片区内典型写字楼案例分析总结4;2.8片区内写字楼客户关注点;2.9小结;2.10写字楼项目定位建议;三、项目分析与定位;3.1项目价值点;价值点１：城市东进和CBD东扩引发中小企业的迁移;价值点２：银帆西雅图国际商贸中心的建设为片区内带来供应链企业办公需求;3.2项目难点解析;难点1：项目所在区域办公氛围不足，客户来源受到制约;难点２：本项目体量偏小，市场影响力有限;难点;3.3项目定位;项目SWOT分析;敏锐的机会主义者; SO发挥策略 ;物业档次定位;项目属性定位;项目整体形象定位;CBD东稀缺商务空间;写字楼客户定位（最终客户）;写字楼客户定位（投资客户）;写字楼产品定位;写字楼价格定位（市场比较法）;写字楼价格定位（投资收益还原法）;第二部分 商业分析;六大核心问题;【 trend 】;CBD;以“三横两纵”的交通为框架，随着大盘名盘的开发，朝青板块已成为北京典型的高档生活区。;现有商业网点多数形象欠佳交通人流到达便利性不足;青年路-朝阳北路 ——潜力商圈;未来商业核心点;随着银帆西雅图ShoppingMall的开业，商圈内现人流消费导向将发生改变，如图中红色箭头所示。;尚 街;朝青板块——CBD后花园，CBD生活服务配套区。;2、作为写字楼裙楼商业， 在销售的前提下，我们的出路在哪里？;写字楼裙楼商业一般有相对固定的商业业态。;专业市场对商场规模、规划布局、