万科财务分析.ppt

. . 一、万科公司的发展历程和现状 一、万科公司的发展历程和现状(续) 5. 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 6. 1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 7. 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 8. 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 2004年“中国最受尊敬企业”评选中，万科名列第二位；在“中国首届企业公民行为”评选中，万科凭借公司治理和道德准则上的表现，得票居境内企业第一位。 一、万科公司的发展历程和现状 小结：一个快速发展的公司，收入和利润稳步增长。万科自1984年成立至2004年，20年期间,营业收入从5800万元到76.67亿元，增长132倍，净利润从500万元到8.78亿元，增长176倍。 二、万科近2002-04年的主要财务指标 三、财务比率的历史对比分析 三、财务比率的历史对比分析（续） 四、行业和历史对比分析——偿债能力 七、万科和金融街的ROE影响因素分解分析 万科的ROE影响因素分解分析 2002与2003年比较：万科的ROE上升的主要原因是销售利润率和资产周转率提高。 2. 2003年与2004年比较：虽然万科的资产周转率下降，但销售利润率提高，权益乘数略有提高，综合影响后，ROE上升。 3. 万科的权益乘数基本稳定，但提高或改善其资产周转率仍有空间，加强资产使用效率管理十分重要，可以进一步提高ROE。 八、万科公司的财务战略矩阵分析 短缺 短缺 剩余 资金 状况 12.26% 7.91% 20.17% 4.800 2004年 34.40% 5.08% 39.48% 2.450 2003年 -6.31% 8.98% 2.67% 1.580 2002年 实际销售增长率 - 自我可持续增长率 自我可 持续增 长率 实际销售 增长率 EVA(亿元) 年 份 EVA0 EVA0 资金剩余 资金不足 2002年 2004年 2003年 万科公司2002-04年的财务战略矩阵的位置 1、2002年属于第四象限——价值创造+资金剩余，财务策略应为： （1）使用剩余现金加快增长 新投资促进增体增长； 收购兼并以获取相关业务 （2）分配剩余现金 增加股利支付 回购股份 2、2003和2004年均处在第一象限——价值创造+资金短缺，财务策略为： （1）减少股利 （2）筹集资金 发行新权益 增加借款 （3）降低销售增长至可接受水平 淘汰边际利润率低和周转率低的项目。 万科公司2002-04年的财务战略矩阵的分析 * * 万科企业股份有限公司2002-2004年度 财务绩效、财务政策和财务战略分析 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定“大众住宅开发”为核心业务。截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市。目前，万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的“三大区域”城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2004年12月31日止，公司总资产155.34亿元，净资产62.02亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定“大众住宅开发”为核心业务。截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市。目前，