无锡市保利达广场市中心场研究及定位报告.ppt

无锡保利达广场 市场研究及定位报告;;第一篇 项目概况及思考;　　　abc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。; 现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。; 项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。;项目;项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？;第二篇 专题研究;PART2：专题研究｜目录;无锡市位于江苏省东南部； 下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县)； 无锡总面积为4650 平方公里，其中市区面积为1632.70 平方公里； 2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。; 无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。; 无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。;　;2006年无锡市人均可支配收入18189元，位居江苏省内第二位； 城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的64%，消费结构档次较低。;排序;　; 无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。 2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。 2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3㎡（国家小康标准的35㎡），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。 按规划进程初步估算，平均每年至少产生300万㎡的住房需求。 ;无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区;城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市;沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业； 沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等； 环太湖产业发展带：以太湖国家旅游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主； ;对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法： 以服务上海的国际制造业基地； 特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地； 苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。;国际先进制造技术中心;无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路； 惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉, 与本项目最近的站点将设在胜利门广场入口处； 1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。; 地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。 地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。 ; 　　无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业中心。 　　根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈。;物业类型;根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。;目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块： 第一板块：传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。 第二板块：电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。;2007年上半年全