武汉SOHO：市场情况.docVIP

一、市场分析 （一）武汉市2007年-2010年11月商品住宅供销情况（数据来源武汉市房管局） 时间 供应面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 月均面积（万㎡） 成交均价（元） 2007年 1079 1006 84 4659 2008年 940 450 38 5253 2009年 594 1061 88 5501 2010年1-11月 949 803 67 6779 注：武汉市近4年的供求关系基本平衡，08年的供大于求，在09年已基本把库存清理完毕，09年开发商受到08年市场影响，纷纷选择跑量为主，故同比均价上涨幅度不大，仅6%左右。而2010年则在价格上有了飞跃，全年涨幅同比达20%左右。 （二）武汉市沌口经济技术开发区2009年1月-2010年11月商品住宅成交情况（数据来源武汉市房管局） 1、武汉市沌口经济技术开发区09年1-12月商品住宅成交情况 武汉市经开区 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 TOTAL: 销售率（天） 面积（万平米） 1.3 2.3 2.1 1.4 1.7 1.9 4.9 3.6 2.7 2.7 2.9 1.7 29 0．08 套数（套） 121 217 189 136 162 174 531 348 268 258 270 159 2833 7.9 均价（元/平米） 4197 4213 4171 4195 4286 4422 3631 4569 4607 4414 4678 4748 2、武汉市沌口经济技术开发区2010年1-11月商品住宅成交情况 武汉市经开区 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 TOTAL: 销售率（天） 面积（万平米） 3.7 0.5 1.2 2.9 1 0.7 1.3 0.8 0.9 1．4 4.7 19.4 587 套数（套） 358 51 107 286 98 80 152 88 101 175 628 2123 6.4 均价（元/平米） 4953 4581 4970 5364 5519 5750 5660 5925 5815 6083 6623 （四）周边竞争个案销售情况分析 项目名称 精装/毛坯 土地年限 在售报价/成交价 （元/平米） 物业费（元/天/平米） 备注 经开万达广场 精装 40年 未定 4－4.5 和居名爵 毛坯 70年 5200/5000 1.5 中恒云天国际花园嘎纳印象 毛坯 70年 6900/6700 1.48 观澜御苑 毛坯 70年 7200/7000 1.5 湘隆时代大公馆 精装 70年 7200/7000 1.3 万科金域兰湾 精装 70年 9000/8500 未定 二期11年3－5月推出 注：随着万达万科的进入，沌口区域的房价在近几月已有明显增长。除了开发区中西部板块楼盘房价仍维持在5000－6000/平米之间，开发区东北部版块（近外校）实际毛坯成交价已达6500－7000元/平米。而万科金域兰湾更以精装修成交价8500元/平米问鼎区域。  典型案例分析：万科金域兰湾 万科·金域蓝湾12月18日开盘共有1室2厅、2室2厅及3室2厅三种户型。1室2厅面积从65-79平米，2室面积90平米左右，3室面积从97-105平米。一期表价9000元/平米，折后均价8500元/平米，精装修报价1000元/平米。开盘当日到访客户1200人，约600组，当天成交520套，首批集中蓄客期3个月。 一、1室2厅户型简析： 万科擅长在面积处理上打擦边球，故1室的户型在设计上按2房格局在设计，通过“偷面积”的方式实现，极大的增加了产品的附加值。 如图（1室2厅——78平米）： 1、 该户型建筑面积78平米，通过花池、飘窗获取的赠送面积约15平米，优化后实际总面积近93平米。客厅、主卧室面积增加，并由1室变2居室，功能大大增强。 2、 该项目精装修标准报价1000元/平米。 3、 以该户型为例，按均价8500元核算，则总价8500*78=663000元。按客户优化建筑面积计算，则精装单价在663000÷93=7129元/平米，毛坯单价6129元/平米。 二、2室2厅户型简析： 1、该户型建筑面积90平米，通过花池获取的赠送面积多达11平米，通过飘窗获取的面积约7平米，优化后实际总面积接近108平米。增加客厅、主卧室面积，并由2居室变3居室。 2、以该户型为例，按折后均价8500元核算，则总价8500*90=765000元。按客户实得建筑面积计算，则精装单价在765000÷108=7083元/平米，毛坯单价6083元/平米。 三、3室2厅户型简析： 1、该户型建筑面积97平米，通过花池、飘窗获取的赠送面积多达20平米，优化总面积接近117平米。增加客厅、主卧室面积，并由3居室变4居室。