ID华人会议：土地体制配置体制与模式对城市房地产市场的影响分析.doc

世界华人不动产学会2011年会投稿论文： 土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响的路径分析 张娟锋，虞晓芬 （浙江工业大学，经贸管理学院） 摘 要：土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响日益凸显。本文系统回顾我国城市土地资源配置的演进过程，对土地储备实施制度前后供给模式及其特点进行对比分析，归纳土地供给模式对于房地产市场影响的路径。土地供给模式从宏观和微观层面对房地产市场产生系统性的影响，地方政府是重要的利益相关者。稳定市场预期，增加供给渠道，规范土地收益使用机制是稳定房地产市场的必要举措。 关键词：土地资源；供给模式；房地产市场 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号： The Effect of Land Allocation and Supply Pattern on Real Estate Market ZHANG Juan-feng, YU Xiaofen (The College of Business Administration, Zhejiang University of Technology, Hang Zhou 310012) Abstract: The effect of land recourse allocation and supply system on the real estate market has becoming obvious.?This research firstly reviews land systems evolution, then compares the two land supply patterns of before and after land banking systems. We also summary characteristics of land supply systems in different times, find the paths between land and real estate market.?From the macro and micro levels, there are systemic impacts of land supply on real estate market. Local governments have been the important stakeholders in real estate market.?There are some measures, such as stabilizing market expectations, increasing the supply channels, regulating the use of land revenue, to smooth volatility in the real estate market.? Key words: land resource; supply system; real estate market 基金项目：国家社科基金青年项目（批准号:10CJY020）：土地垄断供给对住宅价格的作用机制与政策模拟研究批准号:08JC790094 zhangjf@zjut.edu.cn。土地制度与住房制度改革促进城市房地产市场的快速繁荣，房地产业已成为国民经济的支柱产业之一。随着房地产业地位的提升，房地产价格特别是住房价格波动对于宏观经济的影响与日俱增，使得社会各界越来越关注土地供给在房地产市场运行过程中的作用，对当前城市经营性土地供应制度产生了各种质疑。一方面，我国城市的土地供给模式源于计划经济下的土地资源配置体制，地方政府控制着土地征用权、开发权和供应权，形成独特的政府垄断供给下的房地产市场，土地垄断供给在宏观调控中是否发挥了应有作用存在争论。另一方面，由于土地供应与房地产供应的非同步性，使土地供应计划很难对房地产市场需求和价格的变化作出及时有效反应，房地产市场的表现与土地供应的初衷相背离。在此背景下，进一步总结土地资源配置体制与供给模式对于房地产市场影响的路径成为重要的现实和理论问题。 一、土地资源配置体制改革及框架体系演进 1988年的宪法修正案对中国土地使用制度做出了重大修改，将“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就是决定中国城市土地使用权出让的关键性条款。1990年5月国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定土地使用权可以采用协议、招标和拍卖三种方式进行出让。从无偿到有偿，从无期限到有期限，从无流动到有流动，中国土地