~年房产市场情况与国家调控分析.docx

06~09年房产市场情况与国家调控分析近几年，国家不断加强对房地产市场的调控，但效果一直不理想，以下是搜集06~09年相关资料所整合的市场失灵的表现，以及国家宏观调控的措施。06年房地产市场的主要问题：部分城市房价增长过快，市场供给偏紧 面对过快上涨的房价，2005年国家先后出台了新老“国八条”，投机炒房活动有所收敛，购房者一段时间内持币待购，（国家出台国六条，国十五条）然而一段沉寂后，部分房价迅速回升，全国70个城市的统计数据显示，2006年12月商品房销售价格同比上涨5%，新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%，其中秦皇岛，北京，深圳等城市新建商品住房价格指数同比超过或接近10%，福州，厦门，成都，广州也分别达到了9.8%，9.1%,8.5%和 8.3%，深圳，大连，北京等六个城市二手房价格同比涨幅超过10%。上述房价的过快增长，主要原因是市场供给不足。从2002年1月至2006年底，全国商品房空置面积一直在1.22亿~1.43亿平方米之间波动，与强劲需求之间形成鲜明对比。价格结构矛盾突出我国商品房供应的结构性矛盾一直存在，其中之一是套型结构矛盾。高价位商品房比重过高，低价位商品房开发不足，与城镇普通居民家庭收入不适应。经济适用房投资2002年开始负增长，2004，2005年又连续两年负增长，2006年占3.6%的经济适用房投资比重相对于庞大的中低收入人家庭雪球只能是杯水车薪。信息系统建设有待完善2004年有关部门已出台房地产市场信息系统建设的规定，但由于涉及多个部门和行业的利益与权力关系，信息渠道不畅，统计标准难以统一，数据的客观性和公正性差等仍然影响着政府的决策。特别是房地产信息向公众披露还未形成制度化，房地产信息的来源，搜集的规范化和系统化建设还有待完善，统计系统，建设系统，土地系统，金融系统等信息资源的整合和全国性信息网络建设有待加快推进。住房保障体系建设滞后一方面，中央与地方各级政府的财权，事权匹配尚未明确，在房地产业发展与确保民生社会公平之间尚未找到合理平衡点。另一方面，现有住房政策为低收入人人群提供基本住房保障责任不明确，缺乏法律与制度保障。保障性住房在住房供应中比重低，覆盖面小，资金来源缺乏制度化保证。廉租房制度在一些城市尚处于起步阶段，还额米有建立起住房基本保障家庭档案和申请，审批制度。市场秩有待于规范开发商囤积土地，虚假宣传，捂盘惜售，囤积房源，哄抬房价等问题仍然存在，违规预售，无证经营，合同诈骗，投机炒作等时有发生，开发商违规建设，擅自增加层数，增加建筑面积，突破规划，炒卖地皮，拖欠偷逃税款等行为等不到及时查处。介于以上市场问题，2006年5月，国务院颁布了对房地产调控的六条意见，被业内称为“国六条”。2006年6月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也称为“国十五条”国六条中的（一），（五）与国十五条的（一），(二)，（六）（十一）都提到切实调整住房和新建住房的结构比例及供应。重点发展中低价位，中小套型普通商品房，经济适用住房和廉租住房，以缓和价格结构矛盾。国六条(二)，（三）与国十五条（三）（四）都从税收信贷，土地从政策等方面调节土地供应规模。加大对闲置土地的处置力度，扩大了住房供应。国六条（五）与国十五条（十一）（十二）（十三）都建议加快对廉租房的建设，积极发张住房二级市场和租赁市场，有步骤的解决低收入家庭的住房困难。国六条（四）与国十五条中（九）（十）都提到要通过加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目，违规交易，囤积房源和哄抬房价行为，切实整治房地产交易环节违法违规行为等，有步骤的整顿和规范房地产市场秩序。国六条（六）与国十五条（十四）（十五）均规定了要完善房地产统计和信息披露读，增强房地产市场信息透明度，正确的舆论导向，全面，及时，准确的发布市场供求信息。在经过06年国六条，国十五条等若干意见的改革后，07年房产市场仍出现了新的问题:（一）90m2大限，新房设计陷入尴尬根据2006年5月出台的国十五条，自2006年6月1日起，凡新审批，新开工的商品房住房建设，套型建筑面积90平方米一下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一个月后，建设部在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确：套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成：70%是指占各城市年度新审批，新开工的商品住房总面积。此政策一处许多已经完成的项目设计图纸就推倒重来。国务院发展研究中心市场所研究院廖英敏认为，次政策以来，在住宅投资比例上，特别是中低价位中小户型的住宅投资，出现了略高于房地产其他投资局面，但是“有些城市由于结构调整却造成了市场供应不足，短期无法缓解，导致了房价上涨。”（二）营业税新政，二手房交易跳水2006年5月31日