[国研专稿]年二季度住房市场形势分析及预测.doc

[国研专稿]2010年二季度住房市场形势分析及预测 2010-11-24 ??? 内容摘要：2010年房地产调控政策颁布实施已经3个多月，随着调控政策的逐步落实，房地产市场形势发生了较大变化。一线城市商品房销售量大幅下降，二手房价涨幅出现回落，新建商品房价格开始松动，房价较快上涨的势头得到遏制，宏观调控已初见成效。但当前住房市场中也出现了房价总水平回落有限、房租价格较大幅度上涨等问题，值得密切关注。下半年，房地产市场将进入调整期，应该继续贯彻落实和完善房地产调控政策，促进房价的合理回归和房地产市场的平稳运行。 　　关键词：调控政策，住房市场，房价 　　一、2010年二季度住房市场运行的基本特征 　　(一)市场调控初显成效，住房市场销售增速回落 　　2010年4月17日，房地产调控政策颁布实施。随着调控政策的逐步落实，自住型需求选择持币观望，期待房价回落；部分投机者暂时撤出房地产市场，等待时机。住房需求明显减少，市场销售比较低迷。1～6月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比2009年末回落26.7个百分点，比调控政策出台前的1～3月回落20.4个百分点(见表1)。 　　进一步分析，全国不同区域市场表现并不一致。与调控前相比，市场销量明显回落的主要是东部地区，回落25.2个百分点，超过全国平均水平。尤其是一些经济发达的城市，由于调控前较多的投机者进入这些城市炒房，导致房价涨幅过大，泡沫积累较多，调控政策出台后，对抑制投机需求的效果比较明显，住房销售量呈现大幅下降，其中，北京市1～6月份住房销售面积仅有679.84万平方米，销量比去年同期下降31.5%，增速比1～3月份下降41.8个百分点；上海、江苏、浙江、广东等省市同样出现住房销售量大幅下降的形势。中部地区原有房价水平不是太高，目前正处于大规模城市化建设过程中，一些大开发商在调控中转战中西部地区二线城市进行房地产开发，住房市场销量增速回落较少，其中山西、吉林、安徽等省销售量继续增长。 　　表1　　商品房销售面积增速比较(%)　　? 1～6月同比 同比幅度：百分点 全国 35.8 15.4 -20.4 东部 31.7 6.5 -25.2 　北京 10.3 -31.5 -41.8 　上海 -17.3 -35.8 -18.5 　江苏 19.2 -2.8 -22.0 　浙江 33.0 -12.4 -45.4 　广东 14.0 -3.2 -17.2 中部 39.4 31.1 -8.3 　山西 28.6 36.2 7.6 　吉林 39.2 41.2 2.0 　黑龙江 35.2 35.0 -0.2 　安徽 11.1 24.5 13.4 西部 42.1 22.0 -20.1 　　资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。 　　(二)住房供给继续增长，投资增速较高 　　宏观调控政策加大了土地供应量和保障性住房的建设力度，上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，二季度房地产投资仍然保持较高的增速。1～6月份，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%(见图1)。其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增长46.3%。同时，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%，增速比一季度提高7.1个百分点。 　　图1　　房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速走势 　　资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。 　　(三)部分城市住房销售价格涨幅回落 　　在一些一线城市和部分二线城市，房地产调控使部分投机者开始抛售手中房源，自住型需求者持币观望，从而导致二手房价首先出现回落，并向新建住房市场蔓延。这些城市由于商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，或以各种优惠变相降价，其房价开始松动。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，尽管降幅很小，但却出现了近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降的情况；二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点，环比下降0.3%(见图2)。 　　图2　　1～6月份住房销售价格走势图 　　资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。 　　调控以来，城镇住房价格变化基本呈现以下特点：一是新建商品房价格总水平仍然较高，虽然有所松动，但由于开发商的观望和坚持，房价仍较坚挺；二是二手房市场由于业主是个人，房源分散，决策也分散，对市场形势的变化反应敏感，价格首先回落；三是一些前期价格上涨幅度较大的一线城市，价格涨幅开始回落，中西部一些二线城市，房价继续稳步上涨(见表2)；四是4月份以来，一线城市房租上涨较快。