中国房地产投资分析.ppt

2.3 房地产投资环境的评价 在具体评估该地区的投资环境时，首先对各类因素的子因素作出综合评价；然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断；最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为： 式中 ,G—— 投资环境总分数； Wi—— 第i类因素的权重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei—— 为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。 投资环境总分数的取值在1～5之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。 2.3 房地产投资环境的评价 （2）闵氏关键因素评估法。具体见表2-2。 投 资 动 机 影响投资环境的关键因素 1．降低成本 劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本 2．开拓当地市场 市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件 3．获得原料和元件供应 资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件 4．分散风险 政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率 5．追随竞争者 市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度 6．获得当地的相关技术 科技发展水平、劳动生产率 表2-2 闵氏关键因素评估法 （资料来源：王慧炯等．《中国投资环境》．国务院发展中心、京港学术交流中心，1987年8月） 2.3 房地产投资环境的评价 评 价 项 目 评 价 指 标 TOP10城市 住宅开发投资环境 人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等 上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都 办公楼开发投资环境 进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等 北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州 2.3.3 房地产投资环境的衡量标准 常见的房地产投资环境衡量标准有：风险小、机会多、盈利能力强。如表2- 3所示。 表2-3 房地产开发投资环境评价指标体系及TOP10城市 2.3 房地产投资环境的评价 商业用房开发投资环境 出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等 上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都 房地产市场投资环境 固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等 北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆 （续） 小 结 房地产投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。房地产投资环境具有系统性、区域性和动态性等基本特点，可以按照不同的功能从不同的角度划分成不同的类型，这样划分也有利于对房地产投资环境的分析。 在进行一般的房地产投资环境要素分析时，要特别注意政策法规环境、经济环境、规划环境、自然环境以及设施环境的了解与分析。当然，这些主要要素都有自己的具体内容和分析要点。尽管如此，对不同的房地产投资项目，也不能千篇一律、面面俱到。 小 结 对房地产投资环境的分析需要遵循一般的原则，掌握一定的方法，注意具体的衡量标准。房地产投资环境的评价原则包括：主观与客观相结合的原则、全面与重点相结合的原则、静态与动态相结合的原则以及定性与定量相结合的原则；房地产投资环境评价的方法常见的约有10余种，本书主要介绍了冷热国对比法、特尔斐法评价法、等级尺度法以及多因素和关键因素评价法等4种常用的房地产投资环境评价方法。在使用这些方法进行评价后，注意房地产投资环境好坏的衡量标准是风险小、机会多以及项目盈利能力强。 思 考 题 1．房地产投资环境的类型具体有哪些？ 2．如何进行房地产投资环境的要素分析？ 3．房地产投资环境评价的原则有哪些？ 4．详细说明多因素和关键因素评价法的评价原理与操作。 5．房地产投资环境的衡量标准包括哪些方面？ 练 习 题 假设你所在的城市有一住宅开发项目，试编制该住宅开发投资环境分析的简要提纲并进行投资环境分析。 第3章 房地产投资市场分析 小结 3.3 常见类型房地产投资市场分析 3.2 房地产投资市场分析的要点与方法 3.1 房地产投资市场分析