中国房地产市场分析及展望.ppt

* * * * * * * * 中国房地产价格分析及展望 ——2013年到底该不该买房? 主讲人：江 航 南华期货  2013年6月13日 一、不断攀升的房价 问题：不断攀升的房价背后的推动因素到底是什么？ 1.99-03年温和阶段，配合经济复苏，良心的房价上涨，涨幅30%。 2.03-07年快速上涨阶段，经济逐步过热，房市、股市等投资市场产生互动。成本、价格预期等因素推动房价上涨，涨幅105%，刚需投资皆有。 3.08-10年暴涨阶段，以货币因素推动为主动，M2在08-11年的增长率接近100%，房价涨幅接近100%，投机需求旺盛。 4.11年-至今震荡上涨阶段，中国经济 弱复苏，天量货币存量，人力成本攀升，涨幅30%左右，未来如何？ 二 、中国房产市场现状 2012年全年中国房产市场供给与需求失衡 2013年初库存从高位回落，但新增供给增速明显加快，源于土地成交的放量 1.12年末至13年初价格的上涨与其说是需求增长，不如说是供给的缩量所致。 2.“国五条”的出台引起了市场的正反馈，源于长期的条件反射，正好化解了12年末的高位库存。 3.未来供给的忧虑仍旧存在，中国的高房价部分源于供给的非市场化（土地垄断）。 “国五条” 供需失衡 三、房价的成本构成 土地以及各类税费占据过半江山！ 来源：Reico report 2008 问题：63.19%的成本支出给了土地及税收，意味着什么？ 总成本——直接成本和运营成本。 直接成本——前期工程成本、土地成本、建安工程成本、公共配套设施和不可预见费等； 运营成本——销售费用、财务费用和开发间接费用等。 来源：Reico report 2008 三、房价的成本构成 一线城市房企销售收入分布 来源：Reico report 2008 1.东部地区土地成本占比较大，房价成本刚性较高。 2.未来西部地区开发项目潜力较大。 1.政府所得部分可视为刚性，企业所得可视为房价弹性区间。 2.企业所得越少，开发商新建项目积极性越低，对政府卖地产生负反馈， 为了维持财政收入，地价会再次提高，开发商拿地积极性更低。 一、二线城市土地成本占比分析 来源：Reico report 2008 四、中国房产市场未来展望之一——土地财政何时休？ 土地财政依赖性巨大，难以寻找其他替代性需求 中央没有能力承担地方性支出规模 1.未来主要依靠卖地的土地财政并没有改革之外的可见解决机制，占房地产成本63%的地税费用难以缩减。 2.分税制的改革也许是推动土地财政问题解决的关键。 2008年 五、中国房产市场未来展望之二——经济增长的推动力——收入快速增长能否实现？ 1.居民可支配收入增速一直围绕名义GDP增速波动，在05以后，其增速略快， 但在可预计的未来，不会大幅脱离GDP增速。 ——收入倍增计划实现的前提可能经济能够平稳较快增长且分配制度合理。 1.居民可支配收入占GDP的比重不断下降，收入的大幅增长（超过GDP增 速）只能依赖于分配制度的改革。 2012年.11月 五、中国房产市场未来展望之二——经济增长的推动力——中国居民的储蓄与债务 1.居民储蓄率绝对数字在升高，但背后隐藏着诸如养老、社保不健全、 收入不公以及投资渠道较少等社会问题。 2.调整了居住类消费后的储蓄率更能显示中国实际储蓄的变化。 2012年.11月 1.在收入增长的同时，购房贷款占家庭债务的比重不断攀升，11年达 到15%。（考虑到现有人口中只有少部分人自购房，实际购房人群 的债务占比将大幅攀升） 2.购房贷款占比与经营贷款占比的差异反映出，居民投资房地产的热 情远大于创业。——我们的中国梦怎么办？ 六、中国房产市场未来展望之三——货币因素——货币供应还能多到哪去？ 1.08-12年末，M2供应翻倍，对应的经济增长只有不到32%。 2.M1/M2的比值下降，反映经济活跃度下降以及实体对于资产的使用效率的降低。 （中国1元的货币投放只能产生0.5元的GDP，投资拉动边际效应低下） 1.5年期实际国债收益可视为长期资金平均回报，其在gdp减速的背 景下，回落的概率较大。 2.中国货币利率市场化进行加速阶段，利率将向社会资金成本靠拢。 （一般生产型小型企业借贷成本在15%，“存一贷一”） 3.中国M2/GDP=182%，美国M2/GDP=60%——该不该嘲笑美国的QE政策 六、中国房产市场未来展望之三——货币因素——民间货币环境到底如何？ 1.中国的社会融资总额反映实际资金的宽松程度，所以目前的环境为较为宽松。 1.民间贷款利率大幅过去银行贷款利率。——注意这不是高利贷。 2.利率的二元体制反映了出一方面体制内的大型企业用款成本较低，